VaaHO:2016:5

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

A oli antanut vuokranantaja B:lle omavelkaisen takauksen poikansa eli vuokralainen C:n ja tämän tyttöystävän D:n vuokrasuhteeseen perustuvien velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi. Hovioikeus katsoi, ettei asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin säännös rajoittanut omavelkaisen takauksen antaneen takaajan vastuuta kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan määrään (äänestys).

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 27.10.2015 NRO 14064

Asia: Huoneenvuokrasaatava

Valittaja: B

Vastapuoli: A

SELOSTUS ASIASTA

Satakunnan käräjäoikeus on 25.5.2015 antamallaan yksipuolisella tuomiolla 15/7570 velvoittanut vastaajat C:n, D:n ja A:n kantajan B:n vaatimuksen mukaisesti yhteisvastuullisesti maksamaan kantajalIe:

1. Korkosaatava:
620,23 euroa.

Viivästyneelle määrälle on maksettava vuotuista viivästyskorkoa, jonka määrä on kulloinkin voimassa oleva korkolain mukainen viitekorko lisättynä 7 prosenttiyksiköllä. Korkoa on maksettava 01.10.2014 alkaen.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: syyskuun 2014 vuokra.

2. Pääoma:
829,50 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: lokakuun 2014 vuokra.

3. Pääoma:
829,50 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: marraskuun 2014 vuokra.

4. Pääoma:
829,50 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: joulukuun 2014 vuokra.

5. Pääoma:

829,50 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.

Selite: tammikuun 2015 vuokra.

6. Pääoma:
829,50 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: helmikuun 2015 vuokra.

7. Pääoma:
144,10 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: sähkölasku ajalta 2.12.-31.12.2014.

8. Pääoma:
164,13 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: sähkölasku ajalta 1.1.-31.1.2015.

9. Pääoma:
492,52 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: rikottujen ikkunoiden kunnostus.

10. Kulut:
80,00 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: perintäkulut.

11. Oikeudenkäyntikulut:
196,00 euroa.

Koron määräytymistapa: Korkolain 4 § 1 mom. mukaan.
Selite: sisältää oikeudenkäyntimaksun.

A:N TAKAISINSAANTIHAKEMUS

Vaatimukset

A on vaatinut, että häntä vastaan 25.5.2015 annettu yksipuolinen tuomio numero 15/7570 kumotaan ja asia käsitellään uudelleen.

A on vastustanut kannetta ja vaatinut, että B:n vaatimukset hylätään.

A on vaatinut, että B on velvoitettava korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 905,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Perusteet

Takaisinsaantihakemus

A on laiminlyönyt vastata kirjallisesti, koska on saanut haasteesta suullisen tiedon puhelintiedoksiantona ulkomaan matkan aikana eikä ymmärtämättömyytensä ja tiedoksiannon luonteen vuoksi ole ymmärtänyt vastata ajoissa.

Pääasian vaatimusten perusteet

Tuomio on lainvastainen (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 8 §). Hakija on toiminut takaajana, kun hänen poikansa on tyttöystävänsä kanssa vuokrannut B:ltä asunnon. Hakijan poika on jättänyt jo aiemmin vuokrat maksamatta ja tästä on annettu 3.10.2104 yksipuolinen tuomio vastapuolen hyväksi, minkä perusteella takaaja/hakija on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan erääntyneet neljän kuukauden vuokrat.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin mukaan: "Ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön." Tämä lainkohta rajaa siten takaajan enimmäisvastuun kolmen kuukauden vuokran määrään eli 3 x 790,00 euroa eikä siitä ole voitu sopimusteitse kiertää vastapuolen hyväksi.

Koska 3.10.2014 päivätty yksipuolinen tuomio (vuokrat touko – elokuu 2014) koskee samaa oikeussuhdetta kuin 25.5.2015 päivätty yksipuolinen tuomio (vuokrat syys - helmikuu 2014 ja vahingonkorvaus), ei hakijaa/takaajaa voida velvoittaa yhteisvastuullisesti vastaamaan vaaditulla tavalla syyskuun 2014 aikana tai sen jälkeen syntyneistä vastapuolen saatavista. Hakija/vastaaja on siten vapautettava kaikesta maksuvelvollisuudesta vastapuolta kohtaan nyt vireillä olevassa asiassa.

B toimii ammattimaisena vuokranantajana ja on ollut tietoinen lain mukaisesta rajoituksesta muiden vastaavien tapausten kautta.

B on lain rajoituksesta huolimatta tahallisesti pyrkinyt velkomaan takaajalta kyseessä olevaa saatavaa edellisen yksipuolisen tuomion jälkeen. B:n toiminta on ollut omiaan erehdyttämään hakijaa/takaajaa uskomaan, että B:n haastehakemukselle on lainmukainen peruste. Koska hakijalle on jo aikaisemmalla lainvoiman saaneella yksipuolisella tuomiolla vahvistettu maksuvelvollisuus yli kolmen kuukauden vuokrarästien osalta, ei hakijalle voida vahvistaa lainkaan maksuvelvollisuutta tässä asiassa. Hakija on tämän aikaisemman tuomion nojalla maksanut B:lle neljän kuukauden vuokraa vastaavat 4.201,15 euroa.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentti on niin kutsuttu pakottava säännös, josta vuokrasuhteen osapuolet eivät saa poiketa. Säännös on tavan mukaan katsottu koskevan myös takaajaa. Osapuolten sopimusehto on tässä tapauksessa mitätön, koska se ylittää laissa säädetyn maksimimäärän.

B:n väite siitä, että säännös ei koskisi takaajaa, on absurdi, sillä se johtaisi siihen, että rahalla etukäteen maksettavaa vakuutta ei voisi sopia kolmen kuukauden vuokraa suuremmaksi, mutta henkilötakauksen osalta voisikin menetellä päinvastoin. Tämä ei ole säännöksen tarkoitus. Joka tapauksessa kyse on ollut kohtuuttomasta sopimusehdosta.

Takausta koskevan säätelyn osalta huoneenvuokralain rajoitus on myös erityissäännös verrattuna takauslain yleissääntelyyn, kuten myös on esimerkiksi kuluttajansuojalain suhde takauslakiin. Näin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännös on etusijainen verrattuna takauslain sääntelyyn.

Vertailun vuoksi todettakoon, että esimerkiksi irtisanomisajoista ei myöskään voi sopia vuokralaisen eikä siten takaajan vahingoksi. Ei voi syntyä tilannetta, jossa vuokralaisen irtisanomisaikaa pitkitetään esimerkiksi kahdella kuukaudella lain mukaisesta ajasta ja vuokralaisen jätettyä maksamasta lain vastaisen irtisanomisajan, mihin laki oikeuttaa eli tässä esimerkissä kahden kuukauden vuokra, tämä erotus perittäisiin takaajalta, koska "takaaja ei ole sopimuksen osapuoli",

Ammattimaisesti toimivalle vuokranantajalIe edellä sanottu tulisi olla itsestäänselvyys.

Vastapuoli on siten erityisen syyn perusteella tuomittava korvaamaan kaikki hakijan oikeudenkäyntikulut tässä asiassa (oikeudenkäymiskaari 8 luku 13 § ja 21 luku 2 §).

A on perusteeltaan kiistänyt B:n oikeudenkäyntikuluvaatimuksen hyväksyen sen määrällisesti. B:n asianosaiskuluvaatimuksen A on kiistänyt sekä perusteeltaan että myös määrällisesti kokonaisuudessaan.

B:n LAUSUMA

B on vaatinut, että hakija A velvoitetaan korvaamaan hänelle asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 1.485,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien. Lisäksi A on velvoitettava korvaamaan B:lle asianosaiskuluina 1.617,04 euroa.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentti ei koske omavelkaisen takauksen antajaa. Ehto, jonka mukaan vuokravakuuden määrä saa enimmillään olla kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä, koskee ainoastaan vuokrasuhteen osapuolia. Takaaja A ei ole vuokrasuhteen osapuoli.

Takaajan vastuu voi näin ollen olla suurempi kuin kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Takauslain säännöksen koskevat A:ta.

2.10.2013 tehdyn vuokrasopimuksen ehtona on ollut, että A antaa vuokrasopimukseen täydellisen omavelkaisen takauksen. Muutoin B ei olisi vuokrannut lainkaan C:lle ja D:lle kiinteistöä.

C:llä ja D:llä on ollut molemmilla erittäin huonot luottotiedot ja C:n äiti A on tiennyt tämän. Takaus on ollut välttämätön edellytys vuokrasuhteen syntymiselle. A:n pojalla ei olisi ollut mahdollisuutta saada vuokrattavaa asuntoa ilman äitinsä antamaa takausta.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin tarkoitus on suojella vain ja ainoastaan vuokralaista, jota lainsäätäjä pitää vuokrasuhteen heikompana osapuolena. Säännöksen ei ole tarkoituskaan säännellä takaajan asemaa.

Takaus liittyy säännönmukaisesti moniin erilaisiin vuokrasopimuksiin. Lainsäätäjä olisi halutessaan voinut määrätä tämän pakottavan 8 §:n 2 momentin koskemaan myös takaajaa. Sanamuoto on kuitenkin tarkoituksella määritelty koskemaan nimenomaan vuokrasuhteen osapuolia eli vuokranantajaa ja vuokralaista.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain ja takauslain välillä ei edes ole sellaista ristiriitaa, minkä takia ensin mainittua lakia tulisi pitää erityislakina takauslakiin nähden, kuten vastapuoli esittää. Lakien soveltamisalat eivät mene päällekkäin, joten ensisijaisuutta ei tarvitse edes miettiä. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki sääntelee osapuolten välistä suhdetta, takauslaki puolestaan sääntelee vierasvelasta annettua takausta. Takaus ei ole edes sopimus kuten vuokrasopimus, vaan sitoumus.

Vakuuden riittävyys on kysymyksen ydin vuokranantajan kannalta. Vuokralaiselta saatava kolmen kuukauden vakuus ei käytännössä riitä kattamaan vuokranantajalIe sitä riskiä, että vuokralainen jättää vuokrat maksamatta. Juuri tämän takia vuokranantaja tarvitsee kolmannen henkilön antaman takauksen vuokrien maksamisen vakuudeksi.

Vuokraamisen ehtona oli A:n antama täydellinen omavelkainen takaus. Muuten B ei olisi vuokrannut kohdetta lainkaan.

On muutenkin keinotekoista, että vierasvelkatakausta ja vuokralaiselta vaadittavaa enintään kolmen kuukauden vuokravakuutta verrataan keskenään. Vuokralaisenkaan vastuu vuokrista ei rajoitu kolmen kuukauden vuokravakuutta vastaavaan määrään, vaan vuokralainen vastaa kaikista niistä vuokraveloista ja muista vuokrasuhteen velvoitteista, jotka vuokrasuhteesta syntyvät. Näistä samoista velvoitteista vastaa myös takaaja antamansa takauksen perusteella. On oikein verrata takausta niihin kaikkiin velvoitteisiin, joita vuokralaiselle on syntynyt vuokrasuhteen aikana. Takaus on liitännäinen sitoumus eli takaaja vastaa lähtökohtaisesti kaikista samoista velvoitteista kuin päävelallinenkin.

Takaaja tietää monesti jo takausta antaessaan, että vuokralaisen maksukyky on huono. Usein takaus on välttämätön edellytys sille, että vuokranantaja ylipäätään suostuu vuokrasopimuksen tekemiseen. Näin takaaja ottaa lähtökohtaisesti jo suuren riskin siitä, että hän voi joutua maksamaan hyvin huomattavan osan vuokrarästeistä. A on ottanut tietoisen riskin siitä, että hän joutuu maksamaan niitä vuokria, joita hänen poikansa ei maksa.

Vastapuolen vertaileva osuus irtisanomisajoista on täysin turha, eikä sillä ole tämän jutun kannalta mitään merkitystä. Tämä riita ei millään tavalla koske irtisanomisaikaa. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksiselitteisesti pakottavaa oikeutta eikä siitä voida edes sopimuksin poiketa vuokralaisen vahingoksi. Jos on käytetty lainvastaista irtisanomisaikaa, niin siihen ei luonnollisestikaan voida vedota takaajaakaan vastaan, jos seikkaan ei voida vedota vuokralaista vastaan. Takausta sen sijaan sääntelee takauslaki, eikä takauslain tulkintaan voida saada ehtoa esimerkiksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista, minkä pakottavuus koskee vain vuokrasuhteen osapuolia, mutta ei esimerkiksi takaajaa.

Asiassa ei ole perusteita velvoittaa B:tä korvaamaan A:n oikeudenkäyntikuluja - - -.

TODISTELU

A:n kirjalliset todisteet

1) Satakunnan käräjäoikeuden yksipuolinen tuomio 3.10.2014, numero 14/13776, S 14/9583

B:n kirjalliset todisteet

1) Vuokrasopimus 2.10.2013
2) Omavelkainen takaus

TUOMION PERUSTELUT

Selvitetyn mukaisesti asiassa on annettu yksipuolinen tuomio takaisinsaannin hakijaa vastaan 25.5.2015, koska vastaaja ei ole vastannut määräajassa. A on hakenut takaisinsaantia 11.6.2015 eli laissa säädetyssä määräajassa ja on hakemuksessaan maininnut sellaisen syyn tuomion muuttamiselle, jolla olisi voinut olla merkitystä asiaa ratkaistaessa. Hakemus on otettu tutkittavaksi.

Asiassa selvitetyn mukaisesti A on Satakunnan käräjäoikeuden yksipuolisella tuomiolla 3.10.2014 velvoitettu takaajana yhteisvastuullisesti poikansa C:n sekä D:n kanssa suorittamaan erääntyneet neljän kuukauden vuokrat asunnon vuokranantajalIe B:lle. Tämä yksipuolinen tuomio koskee samaa oikeussuhdetta kuin yksipuolinen tuomio 25.5.2015, johon A on hakenut takaisinsaantia.

A:n mukaan koska hänelle on jo aikaisemmalla lainvoiman saaneella yksipuolisella tuomiolla vahvistettu maksuvelvollisuus yli kolmen kuukauden vuokrarästien osalta, ei hänelle voida vahvistaa maksuvelvollisuutta tässä asiassa eli häntä ei voida takaajana velvoittaa yhteisvastuullisesti vastaamaan vaaditulla tavalla syyskuun 2014 aikana tai sen jälkeen syntyneistä vastapuolen saatavista. Tältä osin A on viitannut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin pakottavaan säännökseen, joka koskee myös takausta, ja josta vuokrasuhteen osapuolet eivät saa poiketa.

B:n mukaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentti ei koske omavelkaisen takauksen antajaa. Ehto, jonka mukaan vuokravakuuden määrä saa enimmillään olla kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä, koskee ainoastaan vuokrasuhteen osapuolia. Takaaja A ei ole vuokrasuhteen osapuoli. Takaajan vastuu voi näin olla suurempi kuin kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Takauslain säännökset koskevat A:ta. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin tarkoitus on suojella vain ja ainoastaan vuokralaista, jota lainsäätäjä pitää vuokrasuhteen heikompana osapuolena. Säännöksen ei ole tarkoitettukaan säännellä takaajan asemaa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia ei tule pitää erityislakina takauslakiin nähden. Takaus on liitännäinen sitoumus eli takaaja vastaa lähtökohtaisesti kaikista samoista velvoitteista kuin päävelallinen.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Saman §:n 2 momentin mukaan ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.

Laissa ei ole määritelty sitä, millainen vakuus tulee kysymykseen. Se voi olla esimerkiksi takaus.

Oikeuskirjallisuudessa on muun muassa todettu, että kohtuulliselle vakuudelle laissa asetettu yläraja on ongelmallinen myös takauksen kannalta. Koska vakuuden ylärajaa koskeva säännös on pakottavaa oikeutta, säännöstä lienee tulkittava niin, että takaajalta ei voida vaatia kuin korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava suoritus silloin, kun sopimusvelvoitteet laiminlyödään.

Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetun lain 2 §:n 1 momentin mukaan sanotussa laissa tarkoitetaan omavelkaisella takauksella takausta, jonka mukaan takaaja vastaa päävelasta niin kuin henkilökohtaisesti vastuussa oleva velallinen.

Oikeudelle on esitetty 2.10.2013 allekirjoitettu, asiassa tarkoitettu vuokrasopimus. Sopimuksen ovat allekirjoittaneet B vuokranantajana ja C sekä D vuokralaisina. Kohdassa vuokratakuu on sanotussa vuokrasopimuksessa sovittu, että vuokratakuuksi antaa A omavelkaisen takauksen.

Lisäksi oikeudelle on esitetty samana päivänä A:n allekirjoittama asiakirja, jonka otsikko on omavelkainen takaus. Asiakirjan mukaan "täten sitoudun omavelkaiseen takaukseen 2.10.2013 tehdyn vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta sekä kaikkien muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Koskee myös korkoja sekä muita liitännäiskustannuksia". Lisäksi asiakirjassa on merkintä "huom. omakotitalossa on sähkölämmitys".

B:n puolesta esitetyssä lausumassa on muun muassa todettu, että vuokraamisen ehtona oli A:n antama täydellinen omavelkainen takaus. Muuten B ei olisi vuokrannut kohdetta lainkaan. Oikeudessa B:n puolesta on muun muassa lausuttu, että A:n pojalla ei olisi ollut mahdollisuutta saada vuokrattavaa asuntoa ilman äitinsä antamaa takausta.

Edellä selvitetyt lausumat ja edellä selvitetty vuokrasopimuksen sisältö osoittavat, että B on vuokranantajana asettanut hänen ja vuokralaisten C:n ja D:n välisen sanotun vuokrasopimuksen solmimisen ehdoksi sen, että vuokratakuuksi annetaan A:n antama omavelkainen takaus ja tämä vuokratakuu on tullut ehtona osaksi sanottua vuokrasopimusta. Tällä perusteella sanotun takauksen osalta tulee sovellettavaksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin niin sanottu pakottava säännös.

Tämän vuoksi ja koska A on sanotun takauksen perusteella jo aikaisemmin velvoitettu maksamaan yli kolmen kuukauden vuokraa vastaavan määrän B:lle, takaisinsaantihakemus hyväksytään ja B:n kanne hylätään ja asiassa 25.5.2015 annettu yksipuolinen tuomio kumotaan A:n osalta, ja B velvoitetaan korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut tässä asiassa ja joiden kulujen määrää hän ei ole paljoksunut.

TUOMIOLAUSELMA

Satakunnan käräjäoikeuden 25.5.2015 antama yksipuolinen tuomio 15/7570 kumotaan A:n osalta ja B:n A:han kohdistama kanne hylätään.

B velvoitetaan korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut tässä asiassa 905,30 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua korvauksen tuomitsemispäivästä lukien.Oikeudenkäynti hovioikeudessa

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

Valitus

B on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, A:n takaisinsaantihakemus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan B:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 1.753,60 eurolla ja hovioikeudesta 744 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeus on soveltanut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 8 §:n 2 momentin oikeusohjetta virheellisesti ja rajoittanut säännöksen perusteella myös omavelkaisen takaajan vastuuta vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista. A on B:lle antamansa omavelkaisen takauksen perusteella täysimääräisesti vastuussa vuokrasopimukseen perustuvista ja laiminlyödyistä vuokrista ja viivästyskoroista. Vuokrasopimus on solmittu sillä edellytyksellä, että takaaja vastaa antamansa omavelkaisen takauksen mukaisesti vuokrasopimukseen perustuvien velvoitteiden täyttämisestä B:lle. Sillä, että säännös on pakottava suhteessa vuokralaiseen, ei ole merkitystä arvioitaessa takaajan vastuuta.

Vastaus

A on vaatinut, että valitus hylätään ja B velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 277,20 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio on oikea.Hovioikeuden ratkaisu

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Menettely hovioikeudessa ja hovioikeuden kokoonpano

Hovioikeuskäytännössä AHVL:n 8 §:n 2 momenttia on tulkittu eri tavoin omavelkaisen takaajan osalta. Kysymyksestä ei ole korkeimman oikeuden ennakkoratkaisua. Näistä syistä asia on käsitelty ja ratkaistu vahvennetussa istunnossa.

Vaasan hovioikeus on tuomiossaan 30.5.2012 nro 602 (diaarinro S 12/5) päätynyt siihen, ettei AHVL:n 8 §:n 2 momenttia sovelleta takaajaan. Vastakkaiseen laintulkintaan on päädytty Vaasan hovioikeuden 6.2.2015 antamassa tuomiossa nro 57 (diaarinro S 13/804) ja Helsingin hovioikeuden 30.12.2008 antamassa tuomiossa nro 3831 (diaarinro S 08/420).

A:n omavelkaiseen takaukseen perustuvat vastuut

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on riitaa vain siitä, onko AHVL:n 8 §:n 2 momenttia sovellettava A:n antamaan omavelkaiseen takaukseen vai määräytyykö hänen vastuunsa laiminlyödyistä vuokrista ja viivästyskoroista vain hänen B:lle antamansa omavelkaisen takauksen ehtojen mukaisesti.

Sovellettavista säännöksistä

AHVL:n 1 §:n 1 momentin mukaan lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen (asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimus). Saman lain 3 §:n mukaan lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jollei siitä tässä laissa toisin säädetä tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi.

AHVL:n 8 §:n 1 momentin mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista. Edelleen saman pykälän 2 momentin mukaan ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.

Oikeudellinen arviointi vakuuden enimmäismäärästä

Jo vuoden 1987 huoneenvuokralain (653/1987) 101 §:ssä oli nimenomainen säännös sallitun vakuuden määrästä. Sen tarkoituksena oli ehkäistä kohtuuttomat vuokratakuut ja muut vakuudet. Säännös koski kuitenkin sanamuotonsa mukaan vain vuokralaisen asettamaa vakuutta.

Nykyisellä lailla säännöksen sanamuotoa muutettiin. Muutosta perusteltiin sillä, että yhä useammin on myös vuokralaisen edun mukaista suojautua sen varalta, että vuokranantaja tulee kykenemättömäksi vastaamaan vuokrasopimuksen hänelle asettamien velvoitteiden täyttämisestä. Vakuus voidaan sopia annettavaksi kummankin sopijapuolen hyväksi sen varalta, että sopijapuoli ei pysty täyttämään velvoitteitaan (ks. HE 30411994 vp, s. 52).

AHVL:n 3 §:n perusteella vuokranantajaja vuokralainen saavat edelleen sopimuksessa määritellä oikeus suhteensa yksityiskohdat, jollei laissa toisin säädetä. Vakuuden määrää koskeva säännös on pakottava. Pakottavuus on nykyisessä huoneenvuokralaissa ilmaistu siten, että muu sopimusehto on mitätön. Vuokrasuhteen osapuolia ovat B sekä C ja D. A ei ole vuokrasuhteen osapuoli. AHVL:n 8 §:n 2 momentin sanamuodosta tai säännöksen esitöistä ei voida päätellä, että tarkoituksena olisi ollut ulottaa vakuuden enimmäismäärää koskevan säännöksen suoja huoneenvuokrasuhteen osapuolten ulkopuolelle. Päinvastoin esitöistä voidaan päätellä, että ilmaisulla sopijapuoli tarkoitetaan nimenomaan joko vuokranantajaa tai vuokralaista.

Mainittua johtopäätöstä tukevat myös takausoikeudelliset lähtökohdat. Takaus on takaajan ja velkojan välinen oikeustoimi. Takaus on itsenäinen ja päävelasta erillinen sitoumus, vaikka se liittyy päävelkaan. Omavelkaisen takauksen antajan tulee harkita itsenäisesti, millaisia taloudellisia riskejä takaussitoumuksen antamiseen liittyy.

AHVL:n 8 §:n tarkoituksena voidaan katsoa olevan vuokrasuhteen heikomman osapuolen eli vuokralaisen aseman turvaaminen jo lähtökohtaisesti kohtuuttomilta sopimussuhteen solmimisen edellytyksiltä. Säännöksessä säädettyä määrää suuremman vakuuden vaatiminen vuokralaiselta saattaa rajoittaa liiaksi vuokralaisten mahdollisuuksia asuinhuoneistojen vuokraamiseen (YmVM 24/1994 vp, s. 5). Säännöksellä voidaankin katsoa tavoitellun myönteisiä yleisiä vaikutuksia vuokramarkkinoiden toimivuuden kannalta, kun vuokranantajalla ei ole mahdollisuutta vedota suhteessa vuokralaisiin mainitun säännöksen vastaisiin vuokrasopimuksen ehtoihin.

Myös vuokralaisten etujen kannalta voi olla joskus tarpeen, että takaaja voi halutessaan antaa takauksen vuokralaisten kaikkien velvoitteiden täyttämisestä. Tämä voi olla vuokralaisten etujen mukaista siitä huolimatta, että vuokranantajalla ei ole suhteessa vuokralaisiin oikeutta vedota AHVL:n 8 §:n 2 momentin vastaiseen vuokrasopimuksen ehtoon. Näin on asia ainakin tilanteessa, jossa vuokralaisten oma maksukyky on niin heikko, että vain mainitunkaltainen takaus mahdollistaa markkinahintaisen vuokra-asumisen.

Edellä lausutuin perusteluin hovioikeus katsoo, että takaajan asemassa oleva A ei voi vedota hyväkseen AHVL:n 8 §:n 2 momentin säännökseen vakuuden enimmäismäärästä, joka koskee sanamuotonsa ja tarkoituksensa, kuten myös lain esitöiden, mukaisesti vain vuokrasuhteen osapuolia eli vuokralaisia ja vuokranantajaa. Asiassa ei ole aihetta päätyä toiseen johtopäätökseen myöskään sillä perusteella, että takaajalle syntyy takautumisoikeus suorittamansa määrän osalta vuokralaisia kohtaan, joilla on jo vuokrasopimuksen perusteella tämä vastuu vuokranantajaa kohtaan. Omaksuttu laintulkinta ei siten johda vuokralaisten vastuun laajenemiseen siitä, millainen se on jo vuokrasopimuksen nojalla.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluista.

Lain esitöiden (HE 107/1998 vp, s. 19) mukaan lainkohdassa tarkoitetusta oikeudellisesta epäselvyydestä olisi kysymys esimerkiksi silloin, kun kirjoitetussa laissa on aukko, ennakkoratkaisua ei ole eikä ole selvää kuinka riitaan liittyvä oikeuskysymys tulisi ratkaista. Samoin on asianlaita jos laki on tulkinnanvarainen eikä lain esitöistäkään riittävän selvästi käy ilmi lainsäätäjän tarkoitusta. Asia voi olla oikeudellisesti epäselvä myös sen takia, että riidanalaisesta oikeuskysymyksestä on vastakkaisia tai erilaisia ratkaisuja taikka sen takia, että oikeuskirjallisuudesta ei löydy riittävän selvää yhdensuuntaista tulkinta-aineistoa.

AHVL:n 8 §:n 2 momenttia on edellä todetulla tavalla sovellettu hovioikeuskäytännössä eri tavoin omavelkaisen takaajan osalta. Oikeuskirjallisuuden kannanotot ovat niukkoja, ristiriitaisia ja osin tulkinnanvaraisia. Lain säätämisen yhteydessä ei ole arvioitu sitä, missä määrin takaajan vastuuta on syytä rajoittaa

samoista syistä kuin vuokralaiselta vaadittavan reaalivakuuden määrää. Näin ollen asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että asian hovioikeudessa hävinneellä A:lla on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa sekä käräjä- että hovioikeudesta vahinkonaan

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

A:n takaisinsaantihakemus hylätään. Satakunnan käräjäoikeuden yksipuolinen tuomio 25.5.2015 nro 7570 jää voimaan.

B:n oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään. Osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan käräjä- ja hovioikeudesta.

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet: hovioikeuden presidentti Tapani Vasama (eri mieltä), hovioikeudenlaamanni Robert Liljenfeldt, hovioikeudenneuvos Kaija Suvilehto-Nieminen (eri mieltä), hovioikeudenneuvos Petteri Korhonen, hovioikeudenneuvos Kirsi Häkkinen, hovioikeudenneuvos Tapio Kaarniemi ja ma. hovioikeudenneuvos Samuli Nyblom

Äänestys

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 15/1215

Hovioikeudenneuvos Kaija Suvilehto-Nieminen:

Erimielisyyteni koskee sitä, sovelletaanko AHVL 8 §:n 2 momenttia niin, että se rajoittaa takaajan vastuuta.

Totean, että lainkohdan soveltamiseen liittyvät tulkintavaikeudet johtuvat pitkälti siitä, että mainittu 2 momentin mukainen tarkka rajaus vakuuden määrään tuli lakiin vasta sen eduskuntakäsittelyssä. Aikaisemmin voimassa olleessa laissa ja hallituksen esityksessä todettiin, ettei vakuus saa olla kohtuuton.

Enemmistön perusteluissa mainitut seikat tukevat sitä johtopäätöstä, ettei lainkohta rajoita vuokranantajan oikeutta saada takaajalta suoritusta. AHVL:n esitöissä (HE 304/1994, s. 53) on todettu, että vakuudeksi varsin usein annetaan talletus. Aikaisemmassa laissa, nykyisen lain esitöissä tai oikeuskäytännössä ei kuitenkaan ole todettu, että lainkohdan mukaisen vakuuden nimenomaisesti tulisi olla vuokralaisen antama. En katso lain sanamuodon tai sen vakiintuneen tulkinnan estävän sitä, että takaus voitaisiin katsoa lainkohdan tarkoittamaksi vakuudeksi. Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että takaus on yksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säännellyistä vakuuksista (Ari Saarnilehto, Takaus vuokrasta, Oikeustieto 6/2011).

Vuokrasopimuksen solmimisen ehtona on ollut, että A antaa vuokratakuuksi omavelkaisen takauksen. Takaussitoumus on siten ollut vuokrasopimuksen ehto ja B:kin on ilmoittanut sen olleen vuokrasopimuksen syntymisen edellytys. Ehdon väitettyä pätemättömyyttä on siten perusteltua tarkastella myös siitä näkökulmasta, minkälaisia velvoitteita ja oikeuksia vuokrasopimuksen ehdon täyttämisen johdosta syntyy vuokralaiselle ja vuokranantajalle.

AHVL 8 § 2 momentin asettamia rajoituksia ei voida soveltaa takaajan ja vuokralaisen väliseen oikeussuhteeseen, koska takaaja ei ole vuokrasuhteen osapuoli. Näin ollen ei ole estettä sille, että takaaja edellyttää oman takauksensa antamisen ehdoksi sen, että hän saa takauksen johdosta mahdollisesti syntyvän takautumissaatavan turvaamiseksi paremman vakuuden kuin vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaiselta. Tämä näkökohta tulee mielestäni ottaa lainkohdan tulkinnassa huomioon, vaikka tällaisista ehdoista ei ole tässä asiassa kysymys.

Totean edelleen, että tuomioistuin voi joutua tulkitsemaan vakuuden käsitettä myös sellaisessa tilanteessa, että takauksen hankkimisesta on sovittu, mutta takauksen antaminen laiminlyödään. Jos takausta pidetään AHVL 8 §:n mukaisena vakuutena, vuokranantajalla olisi lakia näin tulkiten lainkohdan 1 momentin mukainen purkuoikeus, jos takaajan hankkimisesta on sovittu. Purkuoikeuden tuottava takaus olisi silloin lainkohdan 2 momentin mukaisesti rajoitettu. Enemmistön omaksumalla tulkinnalla oikeustila saattaa tulla tällaisessa tilanteessa epäselväksi. Otan tämän näkökohdan huomioon tulkintavaihtoehtoja punnitessani.

AHVL 8 §:n 2 momentin pakottava säännös on säädetty vuokralaisen suojaksi ja eduskunta on päätynyt lakia säätäessään siihen, että vuokralaiselta voidaan vaatia vain tietyn suuruinen vakuus. Vuokrasopimus, takaus ja takaajan takautumisoikeus muodostavat yhden samoja velvoitteita koskevan toisiinsa liittyvien oikeussuhteiden kokonaisuuden. Jos lakia tulkitaan enemmistön omaksumalla tavalla, vuokranantajalla on oikeus parempaan suoritukseen takaajalta kuin vuokralaiselta eikä laissa ole rajoitettu takaajan oikeutta saada vuokralaiselta suurempaa vakuutta kuin vuokranantajalla olisi oikeus saada suoraan vuokralaiselta.

Katson olevan perustellumpaa tulkita säännöstä niin, että vuokrasopimuksen ehdoissa sovittua takausta pidetään lainkohdassa tarkoitettuna vakuutena, jolla on enimmäismäärä. Näin ollen vuokrasopimuksessa oleva ehto rajoittamattomasta henkilötakauksesta on mielestäni AHVL 8 §:n 2 momentin mukaisen velvollisuuden ylittäviltä osin mitätön. Koska päävelvoite on mitätön, myös tämän ehdon toteuttamiseksi annettu takaus on mainituilta osin takaajaa velvoittamaton.

Katson näillä perusteilla, ettei käräjäoikeuden tuomiota ole syytä muuttaa. Sen vuoksi hylkään B:n valituksen.

Vaikka B häviää valituksensa, A saa enemmistön mainitsemilla perusteilla pitää kulunsa hovioikeudesta vahinkonaan.

Hovioikeuden presidentti Tapani Vasama:

Olen samaa mieltä kuin hovioikeudenneuvos Suvilehto-Nieminen.

Vakuudeksi: Petteri Korhonen

Lainvoimainen