VaaHO:2015:12

POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUDEN PÄÄTÖS 14.3.2014 NRO 2492

Valittaja: JO

Vastapuolet: Yhtiö KT Oy, pankki O ym.

Kuultavat: Keski-Pohjanmaan ja Pohjanmaan ulosottovirasto, valtakunnanvoudinvirasto, JG ja DG

Asia: Ulosottovalitus

SELOSTUS ASIASTA

Keski-Pohjanmaan ja Pohjanmaan ulosottovirasto on 10.9.2013 ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä (UK 5:76) myynyt JO:n omistamat kiinteistöt Yliharju RN:o 19:47 (kiinteistötunnus 272-422-19-47) ja Soraharju RN:o 19:60 (kiinteistötunnus 272-422-19-60) JG:lle ja DG:lle yhteensä 52.500 eurolla. Ostajille on annettu maksuaikaa 22.10.2013 saakka. Ostajat saavat omistusoikeuden omaisuuteen sekä oikeuden määrätä omaisuudesta, kun kauppahinta on kokonaan maksettu, myyntimenettely on lainvoimainen ja kun ostajat ovat saaneet kauppakirjan. Hallintaoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaan maksettu.

Pohjanmaan käräjäoikeus on päätöksellään 3.10.2013 keskeyttänyt edellä mainitun päätöksen täytäntöönpanon.

Valitus

Vaatimukset

JO on vaatinut, että päätös edellä mainittujen kiinteistöjen myynnistä kumotaan ja että kiinteistöjen vapaata myyntiä jatketaan asettamalla Yliharju-kiinteistölle alimmaksi hinnaksi 70.000 euroa ja Soraharju-kiinteistölle vastaavasti 5.000 euroa. JO on myös vaatinut, että Suomen valtio ja pankki O velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan asiassa aiheutuvat oikeudenkäyntikulut.

Perusteet

JO ei ole antanut suostumustaan vapaalle myynnille.

Kiinteistöjä ei ole myyty aktiivisesti. Kohteista saataisiin huomattavasti parempi hinta, jos metsä ja tontti myytäisiin erikseen. Toinen vaihtoehto olisi laittaa kohteet myyntiin Huutokauppa.com-palveluun, jossa kohteista syntyisi todellinen kilpailu. Nyt kilpailua ei ole syntynyt lainkaan sen vuoksi, että kohteita ei ole myyty aktiivisesti. Kihlakunnanvouti on myynyt kiinteistöt huomattavaan alihintaan. Kiinteistöjen vapaata myyntiä on jatkettava siten, että niistä saadaan korkeampi hinta.

Vastaukset

Pankki O on käräjäoikeuteen 10.10.2013 saapuneessa vastauksessa yhtynyt kihlakunnanvoudin näkemykseen. Velat, joiden vakuutena ulosmitattu omaisuus on, on irtisanottu jo lokakuussa 2010. JO:lla on ollut kaksi vuotta aikaa myydä kiinteistönsä paremmaksi katsomallaan tavalla. Hän ei ole käyttänyt tilaisuutta hyväkseen. Ulosmittauksen jälkeen JO on useiden kuukausien ajan kieltäytynyt ja muutoin viivytellyt myyntitoimeksiannon allekirjoittamisessa. Kohteet on saatu myyntiin vasta tammikuussa 2012. JG:n ja DG:n tekemä tarjous on ainoa saatu tarjous Yliharju- ja Soraharju-tiloista. Pankki on pitänyt kohtuuttomana, että panttikohteiden kauppa vielä peruutettaisiin ja myynti jouduttaisiin aloittamaan taas alusta.

Yhtiö KT Oy on käräjäoikeuteen 15.10.2013 saapuneessa vastauksessa ilmoittanut hyväksyvänsä kaikki menettelyt JO:n ulosottoasiassa.

Muut velkojat eivät ole vastanneet JO:n ulosottovalitukseen.

Kuultavat

Kihlakunnanvouti on käräjäoikeuteen 3.10.2013 saapuneessa lausunnossaan todennut seuraavaa:

Ulosottomiehen tulee lain mukaan pyrkiä hyvään tulokseen (UK 5:2). Vapaa myynti tuottaa yleensä paremman tuloksen kuin huutokauppa. JO:lta ulosmitattujen tilojen Yliharju, Mäkiharju, Soraharju ja Jannes Strandä myynnissä ulosottomies on valinnut myyntitavaksi muun vapaan myynnin (UK 5:77), koska on pyritty mahdollisimman hyvään tulokseen. Kiinteistöjen vapaa myynti on aloitettu kesäkuussa 2011, jolloin toimeksianto on annettu Kokkolan OP-Kiinteistökeskuksen kiinteistönvälittäjälle RM:lle. RM on saanut myytyä Jannes Strandä -kiinteistön yhteensä 40.000 euron kauppahinnalla. RM on tämän jälkeen luopunut myynnistä, ja tilalle on tullut SKV:n Kiinteistönvälitys Oy:n kiinteistönvälittäjä GE. GE on antanut Yliharjusta hintanäkemyksen alle 20.000 euroa. GE on sittemmin vaihtanut työpaikkaa ja kolmantena kiinteistönvälittäjänä on toiminut NK. NK:lle ostajat JG ja DG ovat tehneet tarjouksen 50.000 euroa. Tuota tarjousta valittaja JO ei ole hyväksynyt.

Koska JO:n kiinteistöjä oli kolmen kiinteistönvälittäjän toimesta välitetty jo kaksi vuotta eikä Yliharju- tai Soraharju -tiloista oltu saatu korkeampaa tarjousta kuin 50.000 euroa, markkinavoimien voitiin katsoa päättäneen tilojen käyvästä arvosta. Tästä syystä kihlakunnanvouti on tehnyt päätöksen ulosottokaaren 5 luvun 76 §:n tarkoittamasta ulosottomiehen toimittamasta vapaasta myynnistä. JG ja DG korottivat tarjoustaan 52.500 euroon ja kiinteistönvälittäjä RM oli sitä mieltä, että 52.500 euroa vastaa tilojen käypää hintaa. Kiinteistönvälittäjät GE ja NK olisivat olleet valmiita myymään tilat alle 52.500 euron hintaan. Toisin sanoen JG:n ja DG:n tekemä tarjous vastaa selvitysten mukaan käypää hintaa. Ennen myyntipäätöstä vouti on pyytänyt metsänhoitoyhdistykseltä päivitettyä metsämaan arviota. Arvio oli käytettävissä 4.9.2013.

JO:n ja kiinteistönvälittäjä S:n hinta-arviot ovat epärealistisia.

Myyntimenettely ja myyntitavan valinta on ulosottomiehen päätäntävaltaan kuuluva asia. Myyntitavan valinnassa on otettava huomioon myynnin vaatima aika.

Ostajat DG ja JG ovat käräjäoikeuteen 17.10.2013 saapuneessa lausumassaan katsoneet, että kauppahinta tiloista on erittäin hyvä. Yliharju-tilalla sijaitsee purkukuntoinen talo, joka ei täytä remontoitavan talon kriteerejä. Talon purkamisesta aiheutuu 10.000-20.000 euron kustannukset. Tontti on muutenkin sotkuinen ja täynnä peltiromua. Ostajien intressissä on nimenomaan uuden talon rakentaminen purkukuntoisen talon tilalle.

JO:lle on varattu tilaisuus lausua vastapuolten vastauksista ja kuultavien lausumista. JO on edelleen ollut sitä mieltä, että kohteet on myyty alihintaan. Kiinteistönvälittäjä S:n arvio tiloista ei ole epärealistisen korkea. Kiinteistönvälittäjät eivät ole aktiivisesti pyrkineet myymään tiloja ja saamaan näin ollen niistä parasta mahdollista hintaa.

- - -

Riidaton seikka

- JO ei ole antanut suostumustaan vapaalle myynnille

Riitaiset seikat

- Myyntitavan valinta

- Vastaako myyntihinta käypää hintaa vai onko kiinteistöt myyty alihintaan

- - -

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Myyntitavan valinta ja kysymys siitä, vastaako kiinteistöjen myyntihinta käypää hintaa vai onko kiinteistöt myyty alihintaan

Soveltuvat säännökset ja kannanotot esitöissä ja kirjallisuudessa

Ulosottokaaren 5 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan ulosottomiehen tulee pyrkiä myynnissä hyvään tulokseen. Myyntitavan valinnassa tulee ottaa huomioon saatavissa oleva kauppahinta, myyntikustannukset ja myynnin vaatima aika. Vapaan myynnin edellytyksistä säädetään 75-79 §:ssä.

Saman pykälän 2 momentin mukaan jos käytetty myyntitapa on sallittu tämän lain mukaan, myynti voidaan kumota myyntitavan valinnan perusteella vain, jos on myyty kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta ja saatetaan todennäköiseksi, että muulla myyntitavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi kauppahinta.

Ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa. Se, joka pitää omaisuutta hallussaan, on velvollinen sallimaan tarkastuksen ja arvioinnin.

Saman pykälän 2 momentin mukaan ulosottomies saa myydä omaisuuden vapaasti ilman 1 momentissa tarkoitettua suostumusta, jos 1) kauppahinta peittää kaikki etuoikeussaatavat ja vastaa selvitysten mukaan käypää hintaa; tai 2) korkein tarjous on huutokaupassa hylätty ja kauppahinta nousee vapaassa myynnissä sitä korkeammaksi eikä alita selvästi käypää hintaa ja peittää alimman hyväksyttävän tarjouksen.

Ulosottokaaren 5 luvun 79 §:n mukaan edellä 75 ja 76 §:ssä tarkoitetussa myynnissä noudatetaan soveltuvin osin, mitä 3-15, 20, 21 ja 24-26 §:ssä säädetään, jolleivät asianosaiset ole toisin sopineet. Ostajan asemaa ei kuitenkaan saa heikentää.

Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:ää ei sovelleta ulosottokaaren 5 luvun 76 §:n mukaiseen vapaaseen myyntiin. Vapaassa myynnissä ulosottomiehen tulee kohtuudella käytettävissä olevin keinoin selvittää omaisuuden käypä hinta. Asiantuntijaa voitaisiin tarvittaessa käyttää arvioinnissa apuna 5 luvun 15 §:n mukaisesti. Asianmukaisuuden vaatimus edellyttäisi yleensä, että ulosottomies hankkii tarjouksia eikä itse tarjoa omaisuutta tietystä hinnasta. Jos asianosainen sitä pyytää, hänelle itselleen tulisi antaa mahdollisuus hankkia tarjouksia. Ulosottomiehen tulee arvioida saatujen tarjousten hyväksyttävyyttä puolueettomasti. Muutosta voitaisiin hakea normaaliin tapaan siitä, että pykälän 2 momentissa säädetyt edellytykset eivät ole täyttyneet. Myynnin kumoamista sallitun myyntitavan perusteella rajoitetaan 5 luvun 2 §:n 2 momentissa (HE 13/2005,. s. 169-170).

Vapaata myyntiä koskevan niukan säännöstön täydentäjänä korostuu yleinen asianmukaisuuden vaatimus (puolueettomuus, asianmukaisuus ja tarkoituksenmukaisuus) (Linna-Leppänen: Ulosmittaus ja myynti 2007, s. 619). Selvästi alle käyvän hinnan omaisuutta ei ole lupa myydä (Linna-Leppänen: Ulosmittaus ja myynti 2007, s. 629).

Myynnillä tavoitellaan mahdollisimman joutuisasti hyviä nettokertymiä. Myyntitavan osalta se voidaan kumota vain silloin, kun arvokkaan myyntikohteen kauppahinta on todennäköisesti jäänyt huomattavan vajaaksi. Vertailukohteena ei ole (yleinen) käypä hinta, vaan todennäköinen hinta vaihtoehtoisessa myyntitavassa (Linna-Leppänen: Ulosmittaus ja myynti 2007, s. 417-418).

Asiassa esitetty näyttö, sen arviointi ja johtopäätökset

Istunnossa on kuultu JO:ta todistelutarkoituksessa sekä todistajina kiinteistönvälittäjiä S:ää, NK:ta, RM:ää ja GE:tä.

JO on kertonut, että tilat Yliharju ja Soraharju sijaitsevat lähellä toisiaan Ruotsalossa, 16 kilometriä Kokkolasta. Tilojen pinta-ala on yhteensä 16,4 hehtaaria. Hänen kertomansa mukaan alueesta tulee tulevaisuudessa haluttu. JO:n mukaan kiinteistöistä saadaan korkea hinta, jos kaavamuutos tulee. JO on kertonut tilojen käyvän hinnan olevan sen, minkä hän on aikaisemmin ilmoittanut. JO on 21.3.2010 päivätyssä ulosottoselvityksessä ilmoittanut Yliharjun käyväksi hinnaksi vähintään 200.000 euroa ja Soraharjun käyväksi hinnaksi vastaavasti 25.000 euroa.

Edelleen JO on kertonut, että Yliharju-tilalla on hyvänlaatuista ja hakkuukypsää metsää. Metsänhoitoyhdistyksen tekemä arvio 4.9.2013 on ollut väärä. Kiinteistöllä voi olla myös harrastusarvoa. Soraharju-tila on valmiiksi lohkottu ja liittymät ovat tontin lähellä. Tila on paljon arvokkaampi kuin 2.500 euroa. Soraharju-tilalla ei ole rakennusoikeutta.

JO:n mukaan kiinteistönvälittäjät eivät ole aktiivisesti yrittäneet myydä kyseisiä kiinteistöjä. Kiinteistönvälittäjä RM on käynyt vain pari kertaa tilalla. Ainuttakaan lehti-ilmoitusta ei ole ollut vaan ilmoitukset ovat olleet vain netissä. Tarjouksen antaneilla JG:llä ja DG:llä on oma kiinteistö näiden tilojen välissä. JO:n mukaan tulisi vielä odottaa myymisen kanssa ja sitten myydä kiinteistöt huutokaupalla. Silloin niistä saisi paremman hinnan.

Todistaja S on toiminut kiinteistönvälittäjänä 16 vuoden ajan ja hän on erikoistunut kiinteistöjen arviointeihin. S on arvioinut, että Yliharju-tilan tämän hetkinen hinta on 70.000 euroa ja Soraharjun-tilan hinta 5.000 euroa eli kokonaisuutena näistä voitaisiin saada 75.000 euroa. S on tutustunut sekä metsäarvioon 4.9.2013 että kohteeseen. Hän on käynyt asuintalon pihassa. Metsän osuus on noin 30.000 euroa. Metsäarvion mukainen 25.000 euroa on vain tekninen laskelma eli hehtaarihinnat ovat todellisuudessa korkeimpia. Rakennuspaikkana tilasta voitaisiin saada 40.000 euroa ja kunnostuskohteena 50.000 euroa. Tontin ja rakennusten arvo olisi näin ollen noin 50.000 euroa. Rakennuksen arvo on siinä, että siellä on se rakennus ja että purkamalla sen, ostaja voi rakentaa uuden talon sen tilalle. Olemassaoleva rakennus voisi toimia myös ns. mummonmökkinä.

S:n mukaan kohteesta voitaisiin saada korkeampi hinta kuin 52.500 euroa. Rakennuspaikka ja metsä voitaisiin myydä erikseen. Soraharju-tilasta voitaisiin saada suurempi hinta, noin 5.000 euroa, jos sitä myytäisiin erikseen. Kyseessä on hieno paikka maaseudulla.

S:n kuulemisen yhteydessä on esitetty vertailukohteena neljän hehtaarin suuruinen tila, johon on rakennuslupa ja rakennusoikeutta 268 m2. Tämän kiinteistön pyyntihintana on 129.000 euroa. S:n mukaan hän olisi yrittänyt myydä tuota kiinteistöä 89.000 eurolla. S:n välityspalkkio on neljä prosenttia ja minimipalkkio 3.000 euroa. Soraharju-tilan myynnistä hän ottaisi kohtuullisen palkkion, esimerkiksi noin 1.000 euroa, koska sen myyntihinta olisi niin alhainen. Metsäpalstojen myyntiajat ovat keskimäärin noin neljä kuukautta.

Todistaja RM on kertonut, että heille oli tullut toimeksianto myydä yhteensä neljä tilaa kesäkuun loppupuolella 2011. Pyrkimyksenä oli, että JO olisi saatu toimeksiantajaksi, jotta vältyttäisiin valitusmenettelyistä Jannes Strandä -tila oli myyty naapureille. Lisäksi oli myytävänä kolme tilaa Ruotsalossa. JO oli siirtänyt tapaamisia ja pitkittänyt myyntiä. Talvella 2011-2012 RM oli käynyt Ruotsalossa. RM:n oma arvio kiinteistöjen arvosta on perustunut hänen tekemäänsä katselmukseen, metsäarvioon ja tilastoihin. Kiinteistöjen käypä arvo on suurin piirtein tuo 52.500 euroa. Kyseessä oli rakennuspaikka eli olemassa olevalla rakennuksella ei ollut taloudellista arvoa, mutta purkamalla sen voisi rakentaa sen tilalle uuden talon. Keskimääräiset myyntiajat ovat RM:n mukaan pitkät. Välityspalkkion vähimmäismäärä on 2.700 euroa. RM ei ole pitänyt todennäköisenä, että muulla myyntitavalla voitaisiin saada parempaa tulosta. Metsän myyminen erikseen ei tuottaisi parempaa tulosta. RM:n oma ehdotus oli alun perin ollut se, että 5.000 m2 rajataan Yliharju-tilasta sieltä missä rakennuspaikka on, ja että tuon arvo olisi noin 20.000-25.000 euroa. Sijainnin osalta kyseessä ei ole ns. mummonmökki. Talossa ei ole sisävessaa.

Todistaja GE on kertonut, että hän toimii kiinteistönvälittäjänä SKV:ssä. Kihlakunnanvouti oli marraskuussa 2012 pyytänyt arviota ja GE oli ollut yhteydessä JO:hon. He olivat tuolloin sopineet arviokäynnistä. Tuo arviokäynti oli peruuntunut ja niin ikään seuraava arviokäynti joulukuun alussa oli peruuntunut. Maaliskuussa 2013 GE oli käynyt arviokäynnillä. Yliharju -tilalla oli ollut vaatimaton torppa ilman sisävessaa, ja GE oli myös käynyt tuon rakennuksen sisällä. GE:n mukaan pihapiirin, noin 5.000 m2, arvo rakennuksineen on alle 20.000 euroa. 52.500 euroa on hyvin vastannut GE:n näkemystä kiinteistöjen arvosta. Purkukuntoinen kohde merkitsee rasitetta, koska purkaminen tuo lisäkustannuksia noin 10.000 - 15.000 euroa. GE ei ole itse arvioinut metsäalueen arvoa. GE:n mukaan ei löydy monta asiakasta, jotka haluaisivat rakentaa Ruotsalossa. Kyseessä voisi olla sellainen henkilö, joka haluaisi palata sukujuurilleen. Myyntiajat Ruotsalon alueella muodostuvat useista kuukausista.

Todistaja NK on kertonut, että alun perin myyntihintana oli ollut 89.000 euroa, koska haluttiin pyytää näistä kiinteistöistä vähän enemmän. Kiinteistöjä oli myyty netissä (Etuovi ja Jokakoti) ja NK:n toimiston omilla kotisivuilla. Lehti-ilmoituksia ei oltu käytetty, koska niitä ei yleensäkään käytetä. Kiinteistöt olivat olleet niin hyvin esillä kuin mahdollista. NK oli saanut 50.000 euron tarjouksen, mutta JO oli ollut hyvin jyrkkä eli myyntihinnan tulisi tämän mukaan olla tuo 89.000 euroa. Heinäkuussa hän oli näyttänyt kiinteistöä eräälle pariskunnalle, mutta he eivät antaneet tarjousta.

NK:n arvion mukaan 52.500 euroa on käypä hinta, ja lisäksi hyvä hinta näistä kiinteistöistä. NK oli selvittänyt sitä, miten maalle olisi saatu arvoa, koska mitään rakennusoikeutta ei ole olemassa. Metsän arvo on metsäarvion mukaan 25.000 euroa ja rakennuspaikan osuus tulisi lisätä kauppahintaan. NK oli itse käynyt talon sisällä ja se oli purkukunnossa eli peruskorjaus ei olisi kannattanut. Se, että rakennus on purettava, merkitsee lisäkustannuksia. Paras tulos saadaan myymällä nämä kiinteistöt yhdessä. NK:n mukaan uudisrakentamista on tällä hetkellä aika vähän.

Käräjäoikeus katsoo, että saatu tarjous 52.500 euroa vastaa käypää hintaa kyseisen tarjouksen antohetkellä. Asiassa on esitetty seikkaperäinen selvitys myynnin eri vaiheista. Kiinteistöjä on yritetty myydä vuodesta 2011 eteenpäin. Kolme eri kiinteistönvälittäjää ovat katsoneet, että saatu hinta 52.500 euroa vastaa käypää hintaa. Näin ollen, ottaen huomioon että pankki pantinhaltijana myös on hyväksynyt tarjouksen, on myyntitapa (ulosottomiehen toimittama vapaa myynti) ollut sallittu.

Asiassa ei ole myöskään saatettu todennäköiseksi, että muulla myyntitavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi kauppahinta. Se, että JO itse ja hänen nimeämänsä todistaja ovat arvioineet kiinteistöjen arvoksi korkeamman euromäärän ei osoita, että muulla myyntitavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi kauppahinta. Myynti- ja pyyntihinnat ovat kaksi eri asiaa. Lisäksi on todettava, että myynti huutokaupan välityksellä merkitsee lisäkustannuksia myynti-ilmoituksen ja täytäntöönpanokulujen muodossa. Kiinteistönvälittäjän toimittamasta vapaasta myynnistä aiheutuu lisäkuluja välityspalkkion ja muiden kulujen muodossa. Kiinteistöjä ei ole käräjäoikeuden mukaan myyty alihintaan tai selvästi alle käypää hintaa.

Näillä perusteilla ulosottovalitus hylätään.

- - -

Päätöslauselma

Ulosottovalitus hylätään.

Käräjäoikeuden 3.10.2013 antama keskeytysmääräys kumotaan.

- - -

Asian on ratkaissut: Käräjätuomari Anna-Maria LindströmOikeudenkäynti hovioikeudessa

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

Valitus

JO on vaatinut, että käräjäoikeuden ja ulosottoviranomaisen päätökset koskien Kokkolan Kälviällä sijaitsevien tilojen Yliharju RN:o 19:47 ja Soraharju RN:o 19:60 vapaata myyntiä kumotaan. Lisäksi JO on vaatinut, että pankki O ja Suomen valtio velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.

Ulosottomiehellä ei ole 10.9.2013 ollut oikeutta myydä kiinteistöjä ulosottokaaren 5 luvun 76 §:ssä tarkoitetulla vapaalla myynnillä. JO ei ollut antanut suostumustaan vapaaseen myyntiin. Lain mukaan vapaa myynti edellyttää myös velallisen suostumusta, ellei kauppahinta peitä kaikkia etuoikeussaatavia ja myös vastaa käypää hintaa. Tässä tapauksessa pankin etuoikeutettu saatava on ollut selvästi suurempi kuin omaisuuden kauppahinta vapaassa myynnissä. Näin ollen omaisuutta ei ole ollut lupa myydä ilman JO:n suostumusta, vaikka kauppahinta on vastannut kiinteistöjen käypää arvoa. Koska vapaassa myynnissä on tapahtunut selvä virhe, on Suomen valtio velvollinen korvaamaan JO:n asianosais- ja oikeudenkäyntikulut.

Vastaukset ja kirjalliset lausumat

Pankki O on vaatinut, että valitus hylätään. JO:n oikeudet on turvattu ulosmitatun omaisuuden vapaassa myynnissä sillä, että kiinteistöt on myyty niiden käypää arvoa vastaavalla kauppahinnalla. Vain pantinhaltijalla olisi ollut oikeus estää kiinteistöjen myyminen vapaalla myynnillä sillä perusteella, ettei kaikille panttisaataville kertyisi suoritusta kauppahinnasta. JO ei ole valituksessaan riitauttanut sitä, että omaisuus on myyty käypää arvoa vastaavalla kauppahinnalla. JO:n oikeuksia ei ole siten loukattu omaisuuden vapaalla myynnillä.

Kihlakunnanvouti on katsonut, että omaisuuden vapaa myynti on ollut huutokauppaa edullisempi tapa myydä ulosmitattu omaisuus. Ulosmitatut kiinteistöt on myyty niiden käypää arvoa vastaavalla kauppahinnalla. Vain pankki O:lla on ollut oikeudellinen intressi siihen, missä määrin etuoikeutetut saatavat tulevat katetuiksi vapaassa myynnissä. Näin ollen kihlakunnanvouti on katsonut, ettei JO:n valitus anna aihetta käräjäoikeuden päätöksen muuttamiseen. Lain mukaiset edellytykset ulosmitatun omaisuuden vapaalle myynnille ovat olleet olemassa.

- - -Hovioikeuden ratkaisu

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Ulosottokaaren 5 luvun 76 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies saa myydä irtaimen tai kiinteän omaisuuden vapaasti velallisen sekä niiden velkojien ja muiden oikeuksien haltijoiden suostumuksella, joiden oikeutta myynti koskee. Vapaata myyntiä ei saa järjestää, jos joku oikeuden haltijoista on jäänyt tuntemattomaksi. Lainkohdan 2 momentin mukaan ulosottomies saa myydä omaisuuden vapaasti ilman 1 momentissa tarkoitettua suostumusta, jos: 1) kauppahinta peittää kaikki etuoikeussaatavat ja vastaa selvitysten mukaan käypää hintaa; tai 2) korkein tarjous on huutokaupassa hylätty ja kauppahinta nousee vapaassa myynnissä sitä korkeammaksi eikä alita selvästi käypää hintaa ja peittää alimman hyväksyttävän tarjouksen.

Ulosottokaaren 5 luvun 2 §:n mukaan ulosottomiehen tulee pyrkiä myynnissä hyvään tulokseen. Myyntitavan valinnassa tulee ottaa huomioon saatavissa oleva kauppahinta, myyntikustannukset ja myynnin vaatima aika. Vapaan myynnin edellytyksistä säädetään 75-79 §:ssä. Jos käytetty myyntitapa on sallittu tämän lain mukaan, myynti voidaan kumota myyntitavan valinnan perusteella vain, jos on myyty kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta ja saatetaan todennäköiseksi, että muulla myyntitavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi kauppahinta.

Hovioikeudessa on riidatonta, ettei JO ole antanut suostumustaan siihen, että ulosmitatut kiinteistöt voidaan myydä ulosottomiehen toimittamalla vapaalla myynnillä. Lisäksi on riidatonta, että myytyjen kiinteistöjen Yliharju RN:o 19:47 ja Soraharju RN:o 19:60 kauppahinta on vastannut niiden käypää arvoa.

Hovioikeus toteaa, että JO:n valituksessaan esittämä tulkinta siitä, että ulosottokaaren 5 luvun 76 § edellyttäisi myös ulosottovelallisen eli JO:n suostumuksen vapaaseen myyntiin, koska kauppahinta ei peitä kaikkia etuoikeussaatavia, on sinänsä mahdollinen lainkohdan sanamuodon perusteella. Tämä JO:n esittämä tulkinta sivuuttaa kuitenkin sen, miksi kyseisen tahon suostumus on asetettu laissa ulosottomiehen toimittaman vapaan myynnin edellytykseksi. JO:n esittämä tulkinta johtaisi siihen, että ulosottovelallinen voisi estää omaisuuden vapaan myynnin ulosottomiehen toimesta, vaikka kauppahinta vastaisi omaisuuden käypää arvoa, jos kaikki etuoikeussaatavat eivät tulisi peitetyiksi. Tämä mahdollistaisi sen, että ulosottovelallinen todellisuudessa voisi estää omaisuuden myynnin parhaalla mahdollisella tavalla ja tuloksella vetoamalla sellaiseen perusteeseen, jonka tarkoituksena on turvata se, että etuoikeussaatavien velkojien edut toteutuvat vapaassa myynnissä. Tämän kaltaisen oikeuden antaminen ulosottovelalliselle rajoittaisi perusteettomasti velkojien mahdollisuuksia saada suoritus velan vakuudeksi asetetusta omaisuudesta.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että ulosottokaaren 5 luvun 76 §:ää ei voida tulkita JO:n esittämällä tavalla. Ulosottomiehen toimittaman vapaan myynnin edellytyksenä on ulosottovelallisen suostumus vain, jos ulosmitattu omaisuus myydään alle sen käyvän arvon. Sen sijaan siltä osin kuin kyse on siitä, ettei kauppahinta peitä kaikkia etuoikeussaatavia, vapaa myynti edellyttää näiden saatavien velkojien suostumuksen. Tämän vuoksi valitus on hylättävä.

Päätöslauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden päätöstä ei muuteta.

- - -

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenlaamanni Robert Liljenfeldt, hovioikeudenneuvos Petteri Korhonen ja ma. hovioikeudenneuvos Samuli Nyblom.

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimainen.