THO:2013:3
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS VÄLITUOMIO 19.6.2012
Kantaja(t)
A
B
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Vastaaja(t)
C
D:n kuolinpesä
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asia
Kiinteistön virhe /hinnanalennus
Vireille
26.1.2012
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
SELOSTUS ASIASTA
Kanne
Vaatimukset
A ja B ovat vaatineet, että C ja D:n kuolinpesä velvoitetaan
1. ensisijaisesti suorittamaan kantajille hinnanalennuksena kiinteistöllä havaitusta salaisesta virheestä yhteensä 30.000 euroa tuottokorkoineen 18.5.2009 lukien haasteen tiedoksiantoon 5.3.2012 saakka ja sanotusta ajankohdasta lukien korkolain 4 §:n 1 mom. mukaisine viivästyskorkoineen sekä
2. velvoitetaan toissijaisesti suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena kiinteistöllä havaituista salaisista virheistä yhteensä 17.903 euroa korkolain 4 §:n 1 mom. mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 5.3.2012 lukien sekä
3. velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen
Perusteet
Taustatiedot
Kantajat ovat ostaneet C:ltä ja D:ltä 18.5.2009 tehdyllä kiinteistökaupalla - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -nimisen tilan - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - . Kiinteistö sijaitsee osoitteessa - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - . Pian kaupanteon jälkeen kiinteistöllä havaittiin useita rakennusvirheitä. Kiinteistössä havaittiin rakennusvirheitä päärakennuksen lattian pohjarakenteissa sekä lämminvesivaraajan ja painevesisäiliön sijainnissa sekä vesisuojauksessa. Näiden virheiden korvaamisesta on osapuolten kesken tehty erillinen sopimus 17.8.2009. Tässä sopimuksessa on vastuuvapauslauseke. Sopimuksessa on sovittu, että myyjä maksaa ostajalle kiinteistöllä havaituista virheistä korvauksena 15.000 euroa.
Kiinteistössä havaitut virheet
Tehtyjen korjaustöiden jälkeen kiinteistössä on kuitenkin havaittu uusia virheitä keväällä 2011, kun vesi on alkanut nousemaan rakennuksen kellaritiloihin. Näistä virheistä kantajille on aiheutunut olennaista haittaa.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Toissijainen vaatimus; vahingonkorvaus
Sadevesikaivojen ja salaojien korjaustyöt ovat kokonaisuudessaan maksaneet 4.903 euroa. Muiden havaittujen virheiden korjauskustannukset ovat 6-9.000 euroa. Lisäksi kiinteistöllä on havaittu useita puutteellisia sähköasennuksia, joiden korjauskustannuksiksi arvioidaan 4.000 euroa.
Oikeudellinen arviointi
Virheiden perusteella on selvää, että kiinteistölle aiheutuneet vesivahingot ovat aiheutuneet kiinteistön salaojaviemäröinnin virheistä ja niiden virheellisestä asentamisesta. Kyseisistä virheistä kantajat eivät ole voineet aiemmin tietää. Kiinteistössä on salainen virhe, jos kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisesta virheestä vastaa kiinteistön myyjä. Riidatonta on, että salaiset virheet ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä.
Sovintosopimuksen merkitys
Sovintosopimus on tehty kolme kuukautta kaupanteon jälkeen. Vaikka vastuunrajoituksesta ei ole sovittu kiinteistökaupan ehtona, ei se kantajan kannalta oikeudellisesti merkitse sitä, etteivätkö he voisi pätevästi vedota myöhemmin kiinteistöllä ilmeneviin salaisiin virheisiin, joiden syntyperuste on ollut olemassa kaupantekohetkellä. Sopimuksessa oleva vastuuvapauslauseke ei ole riittävän yksilöity ollakseen pätevä rajoittamaan ostajan oikeuksia, mikäli tämä vetoaa kiinteistössä havaittuihin salaisiin virheisiin ja esittää siihen perustuvia vaateita.
Kiinteistön kaupanteon jälkeen tehdyllä sovintosopimuksella ei voida lopullisesti rajoittaa ostajan oikeuksia erityisesti ottaen huomioon sen, että kyseessä on salainen virhe, josta ostajilla ei ole voinut olla mitään tietoa ennen virheen havaitsemista. Tulkintalinja, joka mahdollistaisi ostajan oikeuksia lopullisen rajoittamisen kaupanteon jälkeen tehdyllä erillisellä sovintosopimuksella, ei voi johtaa oikeudellisesti kestävään kehitykseen.
Maakaaren säännöksestä poikkeaminen edellyttää yksilöityä sopimusta siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä (KKO 2004:78). Hallituksen esityksen (HE 1994:120 vp, s. 45) mukaan MK 2 luvun 9 §:n mukaisella sopimuksella tarkoitetaan sekä kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia.
Koska kantajat ovat reklamoineet kiinteistöllä havaituista virheistä vain kolme viikkoa hallintaoikeuden luovutuksen jälkeen, sovinto on siten kauppakirjaa täydentävä sopimus. Tehtyä sovintosopimusta koskee siten MK 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukainen yksilöintivaatimus.
Riippumatta siitä, onko tehty sopimus ollut kiinteistökaupan ehto, muu erillinen sopimus tai määräajan katkaiseminen, niin selvää on, että kiinteistöllä tehdyn sovinnon jälkeen havaitut virheet ovat olleet erittäin merkittäviä. Sovittu 15.000 euron kauppahinnan alennus ei ole riittävä korvaamaan niitä kustannuksia, joista kantajat eivät ole mitenkään voineet tietää.
Tehdyssä sovintosopimuksessa on sovittu kaikista niistä virheistä, jotka ovat olleet kantajien selvitettävissä. Niiltä osin kantajat eivät esitäkään mitään vaatimuksia. Kanne perustuu lähes yksinomaan salaisiin virheisiin, jotka ovat tulleet kantajien tietoon 1,5 vuotta tehdyn sovintosopimuksen jälkeen.
Mikäli vastaajien esittämä menettely olisi hyväksyttävissä, olisi kyseessä oikeudellisesti kestämätön tilanne. Tällöin hyväksyttäisiin menettely, jossa myyjä pystyisi kiertämään vastuunsa kaupanteon jälkeen tehtävällä erillisellä sovinnolla, jossa todettaisiin, että tämän sovinnon jälkeen osapuolilla ei ole enää vaatimuksia toisiaan kohtaan. Myyjä maksaisi pienen ylimääräisen korvauksen ja samalla katkaisisi viiden vuoden määräajan. Tällöin myyjä vapautuisi velvollisuuksistaan mihin tahansa kiinteistöllä tulevaisuudessa ilmeneviin virheisiin salaiset virheet mukaan lukien, eikä ostaja voisi enää vaatia myyjältä mitään hinnanalennusta/vahingonkorvausta riippumatta ilmenneiden virheiden laadusta tai niiden merkittävyydestä.
Kauppakirjaa täydentävää 17.8.2009 tehtyä sopimusta koskee maakaaren mukainen yksilöintivaatimus, jolloin kantajat ovat oikeutettuja vaatimaan vastaajilta hinnanalennusta, koska sopimus ei täytä kyseistä vaatimusta.
Mikäli käräjäoikeus katsoisi, että sopimus 17.8.2009 on erillinen, kantajat ovat pyytäneet sopimuksen sovittelua oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
Vastaus
Vaatimukset
Vastaajat ovat vastustaneet kannetta ja pyytäneet sen hylkäämistä sekä vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista viivästyskorkoineen.
Perustelut
Kantajat ovat 17.8.2009 päivätyllä sopimuksella luopuneet oikeudesta esittää kiinteistökauppaan liittyviä vaatimuksia sanotun päivän jälkeen.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Vaatimus välituomiosta
Vastaajat ovat pyytäneet käräjäoikeutta ratkaisemaan välituomiolla kysymyksen siitä, ovatko kantajat 17.8.2009 päivätyn sopimuksen ehtojen mukaan enää oikeutettuja esittämään mitään vaatimuksia vastaajia kohtaan 18.5.2009 tehdyn kiinteistökaupan osalta.
Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyi kantajille kaupantekohetkellä 18.5.2009 ja hallintaoikeus viimeistään 15.6.2009. Kantajat ovat 7.7.2009 päivätyllä kirjeellä esittäneet korvausvaatimuksen vastaajille kiinteistössä havaitsemistaan virheistä. Osapuolet neuvottelivat reklamaatiosta ja vastaajat torjuivat sen ensin sen vuoksi, että he ennen kauppaa olivat ehdottaneet kantajille kuntotarkastuksen teettämistä, mutta kantajat pitivät tarkastusta tarpeettomana. Vastaajista tuolloin elossa ollut D yllättyi tämän vuoksi kantajien reklamaatiosta ja rupesi epäilemään kantajien vilpittömyyttä kuntotarkastuksen torjumisessa. Osapuolet pääsivät kuitenkin sopimukseen, jolla vastaajat maksoivat kantajille 15.000 euroa hinnanalennuksena. Vastaajilla oli kuitenkin erityisen tärkeää saada sopimukseen ehto siitä, ettei kantajilla maksun jälkeen ole mitään vaatimuksia vastaajia kohtaan kiinteistökaupan osalta.
Kantajat väittävät nyt, että sanottu ehto olisi tehoton, koska se ei ole riittävän yksilöity. Vastaajien käsityksen mukaan nyt ei ole kyse kiinteistökaupan ehdoista eikä näinollen maakaaren mukaisista vastuurajoituslausekkeista. Sopimus on tehty kiinteistökaupan jälkeen omistus- ja hallintaoikeuden siirryttyä kantajille. Ehto on osa sovintoa kaupan jälkeen syntyneessä riidassa. Ehtoa käytetään yleisesti kiinteistön virhettä koskevissa sovinnoissa sekä tuomioistuimen ulkopuolella, että sille vahvistettavaksi jätetyissä sopimuksissa.
Vastaajien käsityksen mukaan ehdoissa ei varsinaisesti ole kyse vastuurajoituksesta tiettyjen virheiden osalta vaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaisen viiden vuoden määräajan katkaisemisesta.
Reklamaatioajan lyhentäminen kaupan jälkeen tehdyn sovinnon ehtona ei voi olla kantajille kohtuuton ehto, koska se olisi ollut sallittu myös varsinaisen kiinteistökaupan yhteydessä. Sovintoa koskeva sopimus on tehty hallinnan siirryttyä kantajille ja heillä on ollut riittävästi aikaa miettiä ehdon merkitystä ja myös mahdollisuudet selvittää kiinteistön kunto sekä ehdon vaikutus kuntoon nähden.
Kysymyksen ratkaiseminen välituomiolla on tarkoituksenmukaista, koska jutun jatko- ja muiden vaatimusten selvittäminen ja ratkaiseminen riippuu siitä.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asianosaisten suostumus välituomion antamiseen
Kantajat ovat 7.5.2012 käräjäoikeudelle saapuneessa lausumassa ilmoittaneet suostuvansa siihen, että käräjäoikeus ratkaisee välituomiolla kirjallisessa menettelyssä kysymyksen siitä, ovatko kantajat sopimuksen 17.8.2009 ehtojen mukaan enää oikeutettuja esittämään mitään vaatimuksia vastaajia kohtaan tehdyn kiinteistön kaupan osalta. Kantajat ovat kuitenkin pyytäneet, että mikäli käräjäoikeus katsoo, että kyseessä on erillinen sopimus eivätkä vaatimukset ole siten perusteltuja, että tehtyä sopimusta soviteltaisiin oikeustoimilain 36 §:n perusteella.
Vastaajat ovat 23.5.2012 antaneet suostumuksensa siihen, että käräjäoikeus välituomiolla ratkaisee kirjallisen valmistelun yhteydessä kysymyksen siitä, ovatko kantajat 17.8.2009 päivätyn sopimuksen ehtojen mukaan enää oikeutettuja esittämään mitään vaatimuksia vastaajia kohtaan 18.5.2009 tehdyn kiinteistön kaupan osalta.
Välituomion antamisen edellytyksistä
Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 mom. mukaan tuomioistuin voi asianosaisen pyynnöstä ratkaista erikseen välituomiolla myös sellaisen samaa vaatimusta koskevan kysymyksen, jonka selvittämisestä vaatimuksen ratkaiseminen muilta osin riippuu. Välituomion saa tällöin vain erityisistä syistä antaa vastoin toisen asianosaisen tahtoa.
Asianosaiset ovat kumpikin suostuneet välituomion antamiseen asiassa.
Asiassa on kysymys siitä, ovatko kantajat sopimuksella 17.8.2009 luopuneet oikeudestaan vaatia hinnanalennusta 18.5.2009 tehdyn kiinteistön kaupan osalta. Sen ratkaiseminen, sitooko sopimus 17.8.2009 kumpaakin asianosaistahoa vastaajien väittämällä tavalla muodostaa esikysymyksen sille, onko kantajilla ylipäätänsä mahdollista saada kanteen mukaisesti tehdyn kiinteistön kaupan perusteella hinnanalennusta. Kyseessä on siis tyypillinen oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentissa tarkoitettu tilanne, joka on välituomiolla ratkaistavissa.
Asian ratkaiseminen kirjallisen valmistelun perusteella
Asianosaiset ovat antaneet suostumuksensa siihen, että asia voidaan ratkaista kirjallisen valmistelun perusteella. Käräjäoikeus on laatinut asiassa yhteenvedon, jonka osalta asianosaisille on varattu tilaisuus lausuman antamiseen. Käräjäoikeuden tulee viran puolesta ratkaista käsittelyjärjestys.
Asianosaiset eivät ole tarjonneet henkilötodistelua tämän esikysymyksen ratkaisemista varten. Kysymys on sopimuksessa 17.8.2009 olevan ehdon oikeudellisen sitovuuden arvioinnista. Sen perusteella, mitä asianosaiset ovat kirjallisen valmistelun yhteydessä esittäneet, asiassa ei ole tullut esille tarvetta määrätä pääkäsittelyä tämän esikysymyksen ratkaisemista varten (ks. KKO 2012:38).
Käräjäoikeus ratkaisee kysymyksen kirjallisen valmistelun perusteella.
Käräjäoikeuden tulkinta sopimuksesta 17.8.2009
Kantajien lähtökohtana asiassa on se, että kun sopimus 17.8.2009 on tehty noin kolmen kuukauden kuluttua kiinteistön kaupasta, sovintosopimus on kauppakirjaa täydentävä sopimus ja sitä koskee maakaaren 2 luvun 9 §:n mukainen yksilöintivaatimus.
Vastaajien lähtökohtana puolestaan on se, että sovintosopimus on erillinen sopimus ja kyse ei ole kiinteistön kaupan ehdosta eikä näin ollen maakaaren mukaisesta vastuunrajoituslausekkeesta. Vastaajien mukaan kantajat ovat sopimuksella 17.8.2009 luopuneet maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesta viiden vuoden kanneajasta.
Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan myyjän ja ostajan välillä vallitsee sopimusvapaus. Sopimuksella saadaan poiketa maakaaren mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Kuitenkin säännöksen mukaan ostajan maakaaren 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Käräjäoikeuden tuleekin ottaa kantaa kysymykseen siitä, onko sopimus 17.8.2009 osa kiinteistön kaupan ehtoja vai onko kysymyksessä kiinteistön kaupasta erillinen sopimus, jolla on sovittu vastaajien väittämällä tavalla kiinteistön kaupan jälkeen syntynyt riitakysymys.
Sopimusta 7.8.2009 ei ole tehty maakaaren 2 luvun 1 §:n säätämässä muodossa.
Kantajien väitteenä on se, että kun sopimus on tehty noin kolmen kuukauden kuluttua kiinteistön kaupasta sen jälkeen, kun kantajat olivat reklamoineet kiinteistöllä havaituista virheistä vain kolme viikkoa hallintaoikeuden luovutuksen jälkeen, niin sovintosopimus on kauppakirjaa täydentävä sopimus.
Lähtökohtana kiinteistöä koskevan kauppakirjan osalta on kuitenkin se, että kaikki kauppaa koskevat ehdot on otettava kauppakirjaan. Sellaisesta ei tässä tapauksessa ole kysymys. Lisäksi kiinteistön kaupan ehtoja koskee tiukka maakaaren 2 luvun mukainen muotovaatimus.
Koskeeko maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 mom. säännös sopimusta 17.8.2009
Lähtökohtana maakaaressa on se, että ostajien oikeuksia on haluttu turvata tietyissä rajoissa myyjän vastuunrajoituslausekkeita vastaan.
Kun tarkastellaan sopimuksessa 17.8.2009 olevaa vastuunrajoituslauseketta: "Sovittiin samalla, että tämän jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan edellä mainitun kiinteistön kaupan osalta", niin kysymyksessä on tyypillinen vastuunrajoituslauseke.
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 mom. säännös vaatii vastuunrajoituslausekkeelta yksilöintiä siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 mom. mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, jotta hän ei menettäisi oikeuttaan vedota laatuvirheeseen. Sopimuksessa 17.8.2009 olevalla ehdolla ostajat ovat luopuneet oikeudestaan esittää vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta.
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 mom. säännös ei sinänsä estä lyhentämästä virhevastuun aikaa, jona aikana ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä. Kaupan osapuolet voivat yksilöidysti sopia siitä, mitä he tarkoittavat kohtuullisella ajalla, samoin kuin he voivat lyhentää viiden vuoden määräaikaa, joka voi tapauskohtaisesti arvioituna olla tarpeettoman pitkä (Teponen, Kartio, Kolu, Lindfors: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus, Talentum, Helsinki 2010, s. 357. Samoin Tepora Juhlajulkaisussa Ari Saarnilehto, Turun yliopisto, oikeustieteellinen tiedekunta 2007 ss. 408-409).
Edellä mainittu maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 mom. mukainen rajoitus tulee sovellettavaksi kiinteistön kaupassa ja se tulee merkitä kauppakirjaan. Nyt kysymyksessä oleva tilanne on kuitenkin erilainen, kun käräjäoikeuden vastuunrajoitukseksi tulkitsema ehto on merkitty asianosaisten välillä kolme kuukautta kiinteistön kaupan jälkeen allekirjoitettuun sovintosopimukseen, jota ei ole tehty kiinteistön kaupan muodossa.
Mikäli sopimusta 17.8.2009 tulkitaan vielä eri asianosaistahojen näkökulmista, niin myyjätahon kannalta on ymmärrettävää olevan pyrkimyksenä sen, kun myyjätaho on sopimuksessa suostunut hinnanalennukseen, niin myyjätaho on halunnut sopimukseen otetulla ehdolla sulkea pois sen mahdollisuuden, että ostajataho tulisi vielä vastaisuudessa esittämään uusia hinnanalennusvaatimuksia myyjätahoa kohtaan. Toisaalta, kun tilannetta tarkastellaan ostajatahon kannalta niin on mahdollista, että ostajataho sopimuksentekotilanteessa, kun kaupanvahvistajakaan ei ole ollut läsnä, ei ole ymmärtänyt sopimukseen otetun vastuunrajoituslausekkeen merkitystä sillä tavoin, että se sulkisi pois ostajatahon mahdollisuuden vaatia vielä lisää kauppahinnan alennusta kiinteistön kaupan johdosta uusien, myöhemmin ilmenneiden salaisten virheiden johdosta. Kantajat eivät ole kuitenkaan esittäneet tällaista väitettä asiassa.
Kokonaisarviointi
Sopimus 17.8.2009 on tehty kolme kuukautta kiinteistön kaupan jälkeen. Sopimuksella myyjät ovat sitoutuneet suorittamaan kiinteistöllä havaituista virheistä kertakaikkisena korvauksena ostajataholle 15.000 euroa. Vastuunrajoitusta koskeva ehto on varmaankin otettu sopimukseen myyjätahon aloitteesta.
Kanteessaan kantajat ovat vaatineet lisää hinnanalennusta 30.000 euroa.
Kokonaisarvioinnissa on otettava huomioon, että kiinteistö on ollut kuitenkin ostajatahon hallussa kolmen kuukauden ajan ja heillä on ollut vapaa mahdollisuus selvittää hallinta-aikanaan kiinteistön kunto. Vaikka sopimus liittyykin kiinteistön kauppaan 18.5.2009, käräjäoikeus arvioi sopimusta sillä tavoin, että se ei ole osa kiinteistön kauppaa, vaan erillinen sopimus, jolla on sovittu kiinteistön kaupan jälkeen kiinteistöllä ilmenneistä virheistä kaupan osapuolten kesken. Kun kysymyksessä on ollut kiinteistön kaupasta erillinen sopimus, vastuunrajoituksesta on voitu sopia sillä tavoin kuin sopimukseen on merkitty.
Kantajat ovat vielä vaatineet, oikeustoimilain 36 §:n nojalla kyseisen vastuunrajoituslausekkeen sovittelua. Sovittelu tulee kysymykseen vain poikkeustapauksessa. Sopimus 17.8.2009 on, kun muuta ei ole väitetty, syntynyt yhdenvertaisten sopimusosapuolten välillä. Asianosaiset eivät ole esittäneet selvitystä siitä, kuka on laatinut kyseisen sopimuksen. Kuitenkin sopimuksessa on merkintä, että kolmas kappale sopimusta on jäänyt Turunmaan OP-Kiinteistökeskukselle. Ilmeisesti sopimuksen laatimisessa on käytetty asiantuntijatahoa. Sovittelu sinänsä tulee kysymykseen vain poikkeustapauksessa. Asiassa ei ole kantajataholta esitetty perustetta sille, miksi sopimusta tulisi sovitella. Käräjäoikeus hylkää sovitteluvaatimuksen.
Johtopäätös
Koska kantajat ovat sopimuksella 17.8.2009 luopuneet esittämästä enää mitään vaatimuksia myyjätahoa kohtaan kiinteistön kaupan 18.5.2009 osalta, kantajilla ei ole enää oikeutta vaatia kyseisen kiinteistön kaupan johdosta hinnanalennusta.
Tuomiolauselma
Koska kanteen muun osan ratkaiseminen tämän välituomion lopputuloksen johdosta käy tarpeettomaksi, käräjäoikeus hylkää kanteen.
Oikeudenkäyntikulut
Koska kantajat ovat hävinneet asian, A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi C:lle ja D:n kuolinpesän osakkaille yhteisesti 2.164,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.7.2012 lukien.
Asian ratkaisseet käräjäoikeuden jäsenet
Käräjätuomari Matti Mikkola
TURUN HOVIOIKEUS TUOMIO 5.3.2013
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 1. os. 19.6.2012 nro 19059
(liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe/hinnanalennus
Valittajat
A
B
Vastapuolet
C
E
F
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
A ja B ovat yhteisessä valituskirjelmässään vaatineet, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja että asia palautetaan käräjäoikeuteen pääasian ratkaisemista varten tai että hovioikeus ottaa pääasian ratkaistavakseen. Lisäksi A ja B ovat vaatineet, että C, E ja F velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan A ja B ovat lausuneet, ettei 17.8.2009 tehdyn sopimuksen yhteydessä ollut sovittu vastuunrajoituksesta, joka vaikuttaisi A:n ja B:n oikeuteen vaatia hinnanalennusta kiinteistössä myöhemmin ilmenneistä virheistä. Sopimuksessa käytetty vastuunrajoituslauseke ei ollut ollut yksilöity maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin edellyttämin tavoin. Lausekkeen tarkoitus oli ollut, että A ja B luopuvat oikeudestaan vaatia enemmälti hinnanalennusta niistä virheistä, jotka sopimusta laadittaessa olivat olleet tiedossa. Lauseke ei kuitenkaan estä hinnanalennuksen vaatimista sellaisista piilevistä virheistä, jotka olivat tulleet vasta myöhemmin heidän tietoonsa.
Vastaus
C, E ja F (myöhemmin myyjät) ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että valitus hylätään ja että A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan myyjät ovat lausuneet, että maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitettu yksilöintivaatimus koskee vain kauppakirjan ehtoja eikä säännös sovellu oikeustoimiin, jotka on tehty kiinteistön omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen. Osapuolten yhteinen tarkoitus oli ollut sopia vastuunrajoituksesta, jolla poistetaan uusien vaatimusten esittämismahdollisuus.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu hovioikeudessa
A ja B ovat ostaneet myyjiltä 18.5.2009 kiinteistön, jossa havaittiin pian kaupanteon jälkeen useita rakennusvirheitä. Virheiden korjaamisesta tehtiin osapuolten välillä 17.8.2009 erillinen sopimus, johon sisältyi vastuuvapauslauseke. Kiinteistössä havaittiin keväällä 2011 uusia virheitä, joihin perustuen A ja B ovat käräjäoikeudessa vaatineet hinnanalennusta ja toissijaisesti vahingonkorvausta. Käräjäoikeus on antanut 19.6.2012 asian kirjallisen valmistelun yhteydessä välituomion, jossa se on katsonut, että A ja B olivat 17.8.2009 tehdyllä sopimuksella luopuneet oikeudestaan esittää uusiin virheisiin perustuvia vaatimuksia. Käräjäoikeus on tällä perusteella hylännyt kanteen tutkimatta asiaa enemmälti. Hovioikeudessa on ensisijaisesti kysymys vastuuvapauslausekkeen merkityksestä myyjän virhevastuun kannalta.
Asian ratkaisemisen kannalta olennaiset säädökset sekä niitä koskevat lain esityöt
Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa maakaaren mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Mainitun lain 17–34 §:ssä tarkoitettuja ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Maakaaren säätämiseen johtaneiden lain esitöiden mukaan lainkohdassa tarkoitetaan sopimuksella sekä kaupanvahvistajan vahvistamaa kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia. Sopimusta tulkitaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Nimenomaisten kauppaehtojen lisäksi merkitystä voi olla myös muilla seikoilla. Osapuolten yhteinen tarkoitus voi ilmetä heidän neuvotteluistaan ja muista olosuhteista kauppaa tehtäessä (HE 120/1994 vp).
Sopimuksella voidaan 2 momentin mukaan poiketa laissa myyjälle ja ostajalle säädetyistä oikeuksista ja velvoitteista. Maakaaren sopimussuhdetta koskevat säännökset ovat siten lähtökohtaisesti tahdonvaltaisia. Sopimuksella voidaan poiketa muun muassa kiinteistön tuottoa ja vaaranvastuuta koskevista säännöksistä. Myyjä ja ostaja voivat sopia myös sopimusrikkomusten seuraamuksista lain säännöksistä poikkeavalla tavalla, esimerkiksi korvaamalla hinnanalennus ja vahingonkorvaus kiinteämääräisellä sopimussakolla (HE 120/1994 vp).
Edelleen maakaaren esitöissä todetaan, että erilaiset myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet ovat yleistyneet kiinteistön kaupassa. Tavallinen on muun muassa ehto, jonka mukaan ''kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on''. Tällaisten yleisten vastuunrajoituslausekkeiden vaikutukset voivat olla yllättäviä ja ostajan kannalta kohtuuttomia. Ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp).
Johtopäätökset
Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, mikä on ollut osapuolten yhteinen tarkoitus sopimusta laadittaessa suhteessa siihen mahdollisuuteen, että kiinteistöstä paljastuu myöhemmin uusi virhe. Myöskään sopimuksen sanamuodosta ei ole pääteltävissä onko osapuolten tarkoituksena ollut rajoittaa myyjien virhevastuuta tällaisessa tilanteessa. Osapuolten tarkoituksen jäädessä epäselväksi asiassa tulee arvioida kysymystä siitä, onko sopimus katsottava maakaaren esitöissä tarkoitetuksi kauppakirjaa täydentäväksi muuksi sopimukseksi. Se, ettei sopimusta ole laadittu kiinteistökaupan edellyttämässä muodossa, on arvioinnin kannalta merkityksetöntä, koska ostajan oikeuksia koskeva rajoitus voi sisältyä myös muuhun sopimukseen kuin kauppakirjaan.
Asiassa on riidatonta, että asiakirja on allekirjoitettu noin kolme kuukautta kiinteistökaupan jälkeen. Hovioikeus toteaa, että tavanomainen enimmäisaika laatuvirheestä ilmoittamiselle on maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentista ilmenevin tavoin viisi vuotta. Näin ollen, mikäli vastuunrajoituslauseke estäisi myyjien väittämin tavoin kaikki myöhemmät hinnanalennusvaatimukset, muuttaisi se kaupan osapuolten välistä asemaa huomattavasti ostajan vahingoksi. Tämänkaltainen merkittävä poikkeus maakaaren virhevastuuta koskevista säännöksistä olisi omiaan johtamaan kohtuuttomiin lopputuloksiin erityisesti tilanteessa, jossa kiinteistöstä paljastuu salainen virhe. Ottaen huomioon maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin nimenomainen tarkoitus suojata ostajaa yleisten vastuunrajoituslausekkeiden yllättäviltä ja kohtuuttomilta vaikutuksilta, ei kauppakirjaa täydentävän sopimuksen käsitettä ole perusteltua tulkita ahtaasti. Hovioikeus toteaa lisäksi, että koska kauppakirjaa voidaan täydentää myös kaupantekohetken jälkeen, lainkohdan on perusteltua katsoa soveltuvan myös kiinteistön omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen tehtyihin oikeustoimiin. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että nyt käsillä olevaa sopimusta on pidettävä esitöissä tarkoitettuna kauppakirjaa täydentävänä muuna sopimuksena. Jotta vastuuvapautuslausekkeella olisi hinnanalennusvaatimuksen tutkimisen estävä vaikutus, lausekkeen tulee olla riittävän yksilöity.
Vastuunrajoitus on sanamuodoltaan seuraava: "Sovittiin samalla että tämän jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan edellämainitun kiinteistökaupan osalta". Hovioikeus katsoo, ettei ostajille kuuluvia oikeuksia ole rajoitettu sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla heidän asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Koska yksilöintivaatimus ei täyty, kyseinen lauseke ei estä hinnanalennusta koskevan vaatimuksen tutkimista.
Kysymys asian palauttamisesta
A ja B ovat vaatineet, että asia joko palautetaan käräjäoikeuteen pääasian ratkaisemista varten tai vaihtoehtoisesti, että hovioikeus ottaa pääasian ratkaistavakseen. Hovioikeus toteaa, ettei asian käräjäoikeuskäsittelyn yhteydessä ole ollut tarvetta tutkia asiaa muilta kuin nyt käsillä olevan oikeudellisen kysymyksen osalta. Sen seurauksena, mikäli hinnanalennusta koskeva pääasia ratkaistaisiin suoraan hovioikeudessa, kaikki näyttö otettaisiin ensimmäistä kertaa vastaan siellä ja asianosaisten muutoksenhakuoikeus ratkaisuun olisi tavanomaista rajoitetumpi. Näin ollen oikeudenkäyntiä on jatkettava käräjäoikeudessa.
Päätöslauselma
Käräjäoikeuden välituomio kumotaan. Asia palautetaan Varsinais-Suomen käräjäoikeuteen, jonka tulee huomioon ottaen palauttamisen syy omasta aloitteestaan ottaa pääasia uudelleen käsiteltäväkseen ja siinä laillisesti menetellä.
Ratkaistessaan asian käräjäoikeuden on lausuttava molempien osapuolten vaatimuksista saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa.
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
hovioikeudenneuvos Saara Laapas
hovioikeudenneuvos Leena Virtanen-Salonen
hovioikeudenneuvos Riitta Santo
Esittelijä: viskaali Jarmo Hannikainen
Ratkaisu on yksimielinen.
Lainvoimaisuustiedot:
Valituslupa myönnetty 11.12.2013