RHO 2026:1

ASIAN KÄSITTELY KÄRÄJÄOIKEUDESSA

A vaati, että käräjäoikeus määrää asianajaja X:n uskottuna miehenä myymään yhteisomistussuhteen purkamiseksi A:n, B:n, C:n kuolinpesän ja D:n yhteisesti omistaman kiinteistön rakennuksineen sekä jakamaan kauppahinnan osapuolten kesken omistusosuuksien mukaisessa suhteessa.

B ja D vastustivat hakemusta.

Käräjäoikeuden mukaan asiassa oli riidatonta, että kiinteistön jakaminen sen osaomistajien kesken ei ollut mahdollista kiinteistön koko ja rakennuskanta huomioon ottaen. Käräjäoikeus lausui, että kun yksi yhteisomistajista halusi purkaa yhteisomistussuhteen, yhteisesti omistettu esine oli määrättävä myytäväksi silloin, kun sen jakaminen ei ollut mahdollista. Käräjäoikeus hyväksyi hakemuksen.

ASIAN KÄSITTELY HOVIOIKEUDESSA

B valitti käräjäoikeuden päätöksestä ja vaati, että käräjäoikeuden päätös kumotaan ja hakemus hylätään. B lausui perusteinaan muun ohessa, että käräjäoikeuden päätöksessä mainitut henkilöt ja kuolinpesä eivät omistaneet ratkaisun kohteena olevaa kiinteistöä, vaan se oli heidän omistamiinsa kiinteistöihin kuuluva kiinteistönmuodostamislain nojalla muodostettu yhteinen maa-alue. Yhteisomistuslaki oli yleislaki, jonka asemesta sovellettiin erityislakia, mikäli yhteisesti omistettua omaisuutta sellainen koski. Kiinteistöjen yhteiseen maa-alueeseen sovellettiin kiinteistönmuodostamislakia ja yhteisaluelakia, joissa oli erikseen säädetty osakkaan osuuden lunastuksesta ja menettelystä myytäessä yhteistä maa-aluetta. Yhteisomistuslakia ei siten voitu soveltaa kiinteistöjen yhteiseen maa-alueeseen.

A vaati, että valitus hylätään. A lausui perusteinaan muun ohessa, että B ei ollut käräjäoikeudessa esittänyt väitettä siitä, että asia kuuluisi käsitellä kiinteistötoimituksessa ja että käräjäoikeus ei olisi toimivaltainen käsittelemään asiaa yhteisomistuslain mukaisesti. Yhteisomistuslaissa ei ollut määräystä, mikä estäisi sen soveltamisen itsenäiseksi kiinteistöksi rekisteröidyn kiinteistöjen yhteisen alueen osalta. Asiassa voitiin soveltaa vaihtoehtoisesti joko yhteisomistuslakia taikka kiinteistönmuodostamislakia ja yhteisaluelakia. Ratkaisun kohteena olevalla kiinteistöllä ei ollut järjestäytynyttä osakaskuntaa eikä sen hallinnossa tai päätöksenteossa ollut sovellettu yhteisaluelain elementtejä. Kukaan osakkaista ei ollut edes mieltänyt, että yhteisaluelaki tulisi sovellettavaksi. Ottaen edellä lausutun lisäksi huomioon omistajien vähäinen lukumäärä, asiassa oikea ja tarkoituksenmukainen ratkaisu oli soveltaa yhteisomistuslakia.

HOVIOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Hovioikeus aluksi toteaa, että asiassa on kysymys siitä, voidaanko yhteisomistuslain säännöksiä soveltaa kiinteistönmuodostamislain nojalla muodostetun kiinteistöjen yhteisen maa-alueen yhteisomistussuhteen purkamiseen. Kysymys on sellaisesta lain soveltamista koskevasta kysymyksestä, joka tutkitaan viran puolesta. Tämän vuoksi sillä, onko B käräjäoikeudessa esittänyt A:n esille tuomaa väitettä, ei ole merkitystä asiassa.

Yhteisomistuslain 1 §:n 1 momentin mukaan kun kaksi tai useammat omistavat yhteisesti kiinteistön, irtaimen esineen tai muuta tavaraa, noudatettakoon, mitä tässä laissa yhteisestä esineestä säädetään. Saman pykälän 3 momentin toisen virkkeen mukaan tämän lain säännösten estämättä on myös noudatettava mitä muun kuin lailla säännellyn yhtiön osakkaiden välisestä oikeudellisesta suhteesta on osakkaiden kesken katsottava sovituksi ja mitä muussa lainsäädännössä on yhteisestä omaisuudesta erikseen säädetty.

Yhteisomistuslakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 143/1957, s. 2) on edellä mainittuun 3 momenttiin liittyen todettu, että rajoitus tarkoittaa sitä, että lakiehdotuksen säännöksillä on toissijainen luonne, joten niitä ei voida soveltaa silloin, kun on olemassa joitakin kysymyksessä olevaan tapaukseen soveltuvia erityissäännöksiä. Hallituksen esityksessä esimerkkinä tällaisesta erityissäännöksestä on mainittu eräistä yhteisistä alueista ja niihin verrattavista etuuksista annettu laki (204/40). Kyseinen laki on sittemmin kumottu 1.9.1989 voimaan tulleella yhteisaluelailla (758/1989). Lisäksi voimassa olevan kiinteistönmuodostamislain 13 luvussa säädetään yhteisen alueen jaosta.

Kiinteistönmuodostamislain 13 luvussa olevan 137 §:n 1 momentin mukaan muun yhteisen alueen kuin kosken tai yhteismetsälaissa tarkoitetun yhteismetsän osakas on oikeutettu saamaan osuutensa jaolla erotetuksi, jos erottaminen voi tapahtua kenellekään osakkaalle sanottavaa haittaa tuottamatta. Saman pykälän 4 momentin mukaan jos osuutta yhteiseen maa-alueeseen ei voida erottaa eikä osuus ole tarpeen osakkaan kiinteistön käytön kannalta, muut osakkaat ovat hänen vaatiessaan velvolliset lunastamaan osuuden.

Hovioikeus toteaa, että kyseessä olevan kiinteistöjen yhteisen maa-alueen yhteisomistussuhde on vastauksenkin perusteella riidattomasti purettavissa kiinteistönmuodostamislain nojalla ja sen mukaisessa menettelyssä. Kun otetaan huomioon se, mitä edellä on lausuttu yhteisomistuslain säännösten toissijaisesta luonteesta, asiassa ei ole edellytyksiä antaa hakemuksen mukaista yhteisomistuslakiin perustuvaa määräystä kiinteistön myymisestä ja uskotun miehen
määräämisestä. Käräjäoikeuden päätös on siten kumottava ja hakemus hylättävä.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Käräjäoikeuden päätös kumotaan ja hakemus hylätään.

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet

hovioikeudenneuvos Pasi Oikkonen
hovioikeudenneuvos Liisa Rintala-Satokangas
hovioikeudenneuvos Jimi Sillanpää
asian esittelijä, hovioikeuden esittelijä Tapani Unga

Lainvoimaisuustiedot: vailla lainvoimaa