I-SHO:2016:9
RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ
Vuonna 1949 rakennetussa ns. rintamamiestalossa oli laatuvirheitä. Ostajat olivat teettäneet ennen kauppaa kuntotarkastuksen, jossa kaikkia virheitä ei ollut havaittu. Hovioikeus katsoi, että kaikki ostajien vetoamat virheet olisivat olleet huolellisessa ennakkotarkastuksessa ostajien havaittavissa. Ostajien selonottovelvollisuus oli ollut erityisen korostunut kaupanteon olosuhteiden perusteella. Rakennus oli jo teknisen käyttöikänsä päässä ja se oli ollut asumattomana noin neljä vuotta. Myyjinä olleissa kuolinpesän osakkaissa ei ollut henkilöä, joka olisi asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kaupanteossa. Ostajat olivat lisäksi edellyttäneet kiinteistön soveltuvan perinnerakentamiseen. Ostajat olivat huolimattoman ennakkotarkastuksen vuoksi menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 27.10.2015
TUOMIOLAUSELMA
D:n ja E:n ostajina ja A:n, B:n ja C:n myyjinä tekemä kiinteistön kauppa puretaan.
A, B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 86 000 euroa D:lle ja E:lle yhteisesti korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 13.3.2014 alkaen haasteen tiedoksiantamiseen 10.4.2015 asti ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.
- - - - - - - - - -
ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 25.8.2016
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
A, B ja C (myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja että D ja E (ostajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 12.056 eurolla sekä hovioikeudessa 6.014 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.
Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä ole oikeutta vedota laatuvirheenä kaupan kohteen virheisiin. Kaikki virheet olisivat olleet rakenteita avaamatta ostajien havaittavissa ennen kauppaa normaalitarkastuksella. Ostajien käyttämän asiantuntijan huolimattomuus kuntotarkastuksen suorittamisessa on ostajien eikä myyjien vastuulla. Ostajat eivät voi täyttää ennakkotarkastusvelvollisuuttaan pelkästään sillä, että he tilaavat asiantuntijan suorittamaan kohteen kuntotarkastusta riippumatta siitä, miten huolellisesti asiantuntija työnsä suorittaa. Ostajat olisivat voineet myös itse havaita kuntotarkastajan laiminlyömät seikat. Koska kyseessä on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, on tarkastuksen tullut olla normaalia huolellisempi.
Tuulettuva alapohja
Alapohjan rakenne olisi tullut tutkia sokkelissa olevien tuuletusaukkojen kautta ennen kauppaa. Tuulettuva alapohja on ollut ostajien sekä kuntotarkastajan tarkastettavissa rakenteita purkamatta normaalein toimenpitein kolmesta tarkastusaukosta joko paljain silmin, taskulampun avulla tai ottamalla kameralla kuva alapohjasta. Kaikilla näillä menetelmillä tuulettuvan alapohjan korkeus, alapohjassa ollut orgaaninen jäte sekä perusmaa ja sen päällä ollut humuskerros olisivat olleet ostajien nähtävissä. Kuntotarkastajan normaaleihin välineisiin kuuluu kamera ja taskulamppu.
Maavarainen alapohja
Alapohja on talon ulkoseinän takana lähellä maanpinnan tasoa ja maanpinta rakennuksen ympärillä viettää rakennuksen suuntaan. Rakennuksen vierusta on humuspitoista maa-ainesta ja vesi valuu vasten sokkelia ja edelleen sokkelin läpi talon alle. Talon ulkoseinässä on ollut näkyviä lahovaurioita. Näiden silmämääräisesti tehtävien havaintojen perusteella ostajien on tullut ymmärtää, että talon alla voi olla kosteutta ja vaurioita. Riskialttiit rakenteet liittyvät ulkoseinän alaosan ja ryömintätilan alapohjan rakenteeseen.
Yläkerta / Sivu-ullakko
Käräjäoikeuden tuomioon on puutteellisesti kirjattu henkilötodistelu sivu-ullakon tarkastamisen osalta. Ostajien asiantuntija sekä D ja E ovat käyneet sivu-ullakolla ennen kauppaa.
Sivu-ullakon tarkastaminen ei ole edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Sivu-ullakon virheelliset rakenteet ja kosteusvauriojäljet ovat olleet ostajien silmin havaittavissa ja siten ostajien tiedossa ennen kauppaa. Havaintojen perusteella ostajille on syntynyt erityinen velvollisuus selvittää virheitä ja rakenteita tarkemmin. Koska ostajat eivät ole ryhtyneet tarkempiin tutkimuksiin, riski vaurioista on siirtynyt ostajille.
Yläpohja
Ostajan tulee aina tarkastaa yläpohja ennen kauppaa. Yläpohjan virheet olisivat olleet tarkastuksessa havaittavissa. Jättämällä tarkastuskäynnin tekemättä ostajat ovat ottaneet riskin yläpohjan vaurioista ja heillä ei ole oikeutta vaatia virheen korjauskustannuksia myyjältä.
Myös kuntotarkastuksen suorittamisohjeiden mukaan yläpohjassa on ehdottomasti käytävä ennen kauppaa. Mikäli yläpohjassa ei käydä, tulisi raportissa olla siellä käyntiä koskeva tarkastussuositus.
Edellä mainitut sivu-ullakon rakenteet ovat samaa rakennetta yläpohjan kanssa ja sivu-ullakon kosteusvaurio- ja valumajälkihavaintojen perusteella ostajille on syntynyt lisäksi erityinen syy suorittaa tarkastus myös yläpohjassa, vaikka siellä ei normaalitilanteessa katsottaisikaan tarvitsevan käydä.
Sisäilman mikrobipitoisuus
Ostajat ovat olleet ennen kauppaa tietoisia myös sisäilman mikrobipitoisuudesta, koska tätä koskien on kuntotarkastuksen yhteydessä annettu lisätutkimussuositus. Ostajien olisi tullut ennen kauppaa selvittää, mistä kuntotarkastuksen yhteydessä havaitut kohonneet pitoisuudet johtuvat. Koska he eivät ole ryhtyneet tarkempiin tutkimuksiin, heillä ei ole oikeutta vedota virheperusteena asumiskelvottomuuteen tai sisäilman huonoon laatuun. Alapohjan epäpuhtaudet kulkeutuvat sisäilmaan painovoimaisesti.
Laatuvirhe
Kaupan kohde on vastannut sovittua eikä siinä ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä. Asuinrakennuksen ja saunarakennuksen tekninen käyttöikä on ollut umpeutunut jo kauppaa tehtäessä. Ostajien on tullut ymmärtää, että koko talo on perusteellisen korjauksen tarpeessa ja siten virheet eivät ole olleet vaikutuksellisia. Maksetusta kauppahinnasta on tontin arvon huomioiden asuinrakennuksen osuus ollut noin 40.000 euroa. Ostajien on tullut varautua mittaviin korjauskustannuksiin ja siihen nähden heidän esittämänsä korjauskustannus 34.000 euroa ei ole suuruudeltaan poikkeuksellinen.
Kaupan kohteessa ei ole ollut myöskään säännöksen 5 kohdan mukaista salaista virhettä, koska kaikki virheet ovat olleet ostajien havaittavissa ennen kauppaa.
Laatuvirheen seuraamukset
Kaupan kohteessa ei ole laatuvirhettä, johon ostajat voisivat vedota eikä heillä ole siten oikeutta hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen. Huolimattomasti tehty ostajien asiantuntijan kuntotarkastus ei tuo myyjille vastuuta virheistä.
Ostajille on annettu kuntotarkastuksen yhteydessä lisätutkimussuositus sisäilman mikrobipitoisuuksia koskien. Laiminlyötyään lisätutkimusten suorittamisen ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että heille aiheutuu sisäilman laadusta terveydellisiä haittoja.
Joka tapauksessa virhe ei ole olennainen. Kaupan purun edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla kauppahinnan suhdetta korjauskustannuksiin. KKO 2015:58 ei sovellu käsillä olevaan tapaukseen. Ostajien on tullut ennen kauppaa käsittää, että kiinteistöllä on tehtävä mittavat peruskorjaukset ja näin ollen ostajien on tullut kiinteistön kunto huomioiden varautua esitetyn määräisiin korjauskustannuksiin.
Joka tapauksessa asiassa voi tulla laatuvirheen seuraamuksena kyseeseen ainoastaan hinnanalennus, minkä määrästä ostajat eivät ole esittäneet selvitystä. Hinnanalennuksen enimmäismäärä on arvioitu korjauskustannusten määrä vähennettynä tasonparannuksella.
Rakennus on ollut teknisen käyttöikänsä päässä ja siten kaikki korjaustoimenpiteet aiheuttavat tasonparannusta. Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että alapohjan virheet ja osin yläpohjan virheet liittyvät rakenteisiin, joita ei pitäisi joutua korjaamaan rakennuksen elinkaaren aikana. Rakennus on ollut elinkaarensa päässä ja mainittujen rakenteiden korjaaminen on ollut joka tapauksessa välttämätöntä.
Määräala
Käräjäoikeuden ratkaisu lunastusvelvollisuuden määräämisestä on virheellinen. Määräalan kaupassa on ollut eri asianosaiset kuin nyt käsiteltävässä kiinteistön kaupassa. Asiassa ei ole myöskään selvitetty, että määräalaa olisi liitetty myyjien myymään kiinteistöön.
Vastaus
D ja E ovat vastustaneet muutosvaatimuksia ja vaatineet, että A, B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 8.208,80 eurolla viivästyskorkoineen.
D ja E ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimusten perusteet ja lausuneet lisäksi seuraavaa.
Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostajat ovat täyttäneet selonottovelvollisuutensa kaikilta osin eikä heille ole syntynyt erityistä syytä tarkastaa kaupan kohdetta tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein tai menetelmin. Ostajat ovat menetelleet erityisen huolellisesti käyttäessään kuntotarkastajaa apunaan ennen kauppaa. Asiassa ei ole ollut kysymyskään kuntotarkastuksen virheellisyydestä tai kuntotarkastajaan kohdistuvista vaatimuksista, eikä sillä, miten kuntotarkastus olisi tullut suorittaa, ole siten asiassa merkitystä. Joka tapauksessa kuntotarkastus on ollut laadultaan tavanomainen.
Tuulettuva alapohja
Tuulettuvan alapohjan kuntoa ei ole voinut havainnoida ilman teknisiä apuvälineitä ritilöillä peitettyjen tuuletusaukkojen kautta. Ryömintätilan kunnon havaitseminen on edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä ja rakenteita rikkovaa tarkastusta, johon ostajilla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä.
Maanvarainen alapohja
Pelkkien kosteusvaurioriskiä lisäävien seikkojen esiin tuleminen ei ole erityinen syy, jonka vuoksi ostajan tulisi ryhtyä rakenteita rikkoviin tarkastuksiin. Maanvaraisen alapohjan vaurioitumista ei ole voinut havaita ilman rakenteita rikkovaa tarkastusta.
Yläkerta / Sivu-ullakko
Ostajat ovat vedonneet virheenä siihen, että savuhormi ja sen läpivienti ovat vuotaneet ja aiheuttaneet yläkerrassa välipohjan purueristeisiin mikrobivaurion. Kyseinen virhe ei ole ollut ostajien havaittavissa vaan sen havaitseminen on edellyttänyt rakenteiden purkamista ja materiaalinäytteen mikrobianalyysiä laboratoriossa. Yläkerran sivu-ullakolla tai sieltä tehtävissä olleilla havainnoilla ei ole mitään yhteyttä välipohjan purueristeen mikrobivaurioitumiseen.
Yläpohja
Kulku yläpohjaan on ollut profiilipeltisen jyrkän harjakaton harjalta, johon ei ole ollut ostoaikaan turvallista kulkua. Ostajien ei ole tullut tavanomaisessa ostotarkastuksessa suorittaa yläpohjan tarkastusta poikkeavin tutkimustoimenpitein käyttäen apuna turvavälineitä tai nostolava-autoa. Ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä yläpohjassa olevan rakennusvirheitä tai vaurioita. Sivu-ullakkoa tarkastelemalla ei ole voinut tulla tietoiseksi yläpohjan virheistä.
Sisäilman mikrobipitoisuus
Mikrobivaurioiden ja -pitoisuuksien havaitseminen on edellyttänyt rakenteiden avaamista, näytteiden ottamista ja niiden laboratorioanalyysiä. Nämä ovat tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä, joihin ostajien ei ole ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttääkseen tullut ryhtyä. Kuntotarkastusraportin sisäilmatutkimussuositus on koskenut kellarin seinässä havaitun paikallisen vaurion korjaamisen onnistumisen kontrolloimista, joten myyjät ovat tehneet kuntotarkastusraportin maininnasta väärät johtopäätökset.
Laatuvirhe
Kaupan kohde ei ole vastannut sovittua. Kaupan kohdetta markkinoidessa annetut tiedot huomioon ottaen ostajat eivät ole voineet varautua niin suuriin korjauksiin ja korjauskustannuksiin kuin mitä rakennuksen asumiskelpoiseksi saattaminen edellyttää, eli noin 45.000 euron kustannuksiin, jos tasonparannusta ei huomioida. Se, että rakennuksen tasonparannuksella oikaistut korjauskustannukset ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta ja tontin arvo vastaajien esittämän näkemyksen mukaan vain 35.000 euroa, osoittaa, ettei kiinteistö ole maksetun 86.000 euron arvoinen.
Kaupan kohde on myös poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet siltä perustellusti edellyttää ja kaupan kohteessa on näin ollen ollut myös salainen virhe. Korjaustarpeet ovat ulottuneet rakenteisiin, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia, eikä ostajien ole tullut tällaisiin korjaustoimenpiteisiin varautua.
Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eivätkä ole olleet tietoisia kaupan kohteen virheistä.
Laatuvirheen seuraamukset
Kaupan kohteessa on ollut olennainen virhe ja virheiden korjauskustannukset ovat kauppahintaan nähden olennaiset. Rakennuksessa on terveyshaittaa aiheuttava olosuhde eikä rakennus sovellu siihen käyttötarkoitukseen, mihin se on ostettu. Ostajat ovat tehneet ennakkotarkastuksensa huolellisesti. Ratkaisun KKO 2015:58 oikeusohjeen mukaan kiinteistön kauppa tulee tällaisessa tilanteessa määrätä purettavaksi.
Ostajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta on perustunut yksityiskohtaiseen korjauskustannuslaskelmaan, jossa on jo riittävästi huomioitu tasonparannus. Korjaustarpeet ovat ulottuneet rakenteisiin, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia.
Määräala
Käräjäoikeuden ratkaisu määräalasta on oikea.
Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 29.6.2016. Pääkäsittelyssä on otettu vastaan käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet ja kuultu todistelutarkoituksessa B:tä sekä D:tä ja E:tä sekä todistajina F:ää ja G:tä. H:n käräjäoikeudessa antama kertomus on otettu vastaan tallenteelta.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Asian riidattomat taustatiedot ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulta 13.
Asiassa on hovioikeudessa ensiksi kysymys siitä, onko kiinteistössä laatuvirhe. Tähän liittyen on arvioitava, onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai onko kiinteistö poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitava, ovatko ostajat laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisen selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, johon ostajilla on oikeus vedota, asiassa on lisäksi arvioitava, tuleeko kauppa tämän johdosta purkaa vai määrätä maksettavaksi hinnanalennusta, mikä on mahdollisen hinnanalennuksen määrä, miten tasonparannus huomioidaan sekä miten menetellään ostajien erikseen ostaman määräalan suhteen.
Henkilötodistelu
Asiassa kuullut henkilöt ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä mainituin muutoksin ja lisäyksin.
Laatuvirhe
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin kaupan kohteessa on katsottu olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 5 kohdan mukainen laatuvirhe (tuomion sivut 20-21). Edellytykset hinnanalennukselle tai kaupan purkamiselle ovat siten olemassa.
Näin ollen asiassa jää arvioitavaksi, ovatko D ja E laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vaatia laatuvirheen seurauksena kaupan purkua tai hinnanalennusta.
Ostajan selonottovelvollisuus
Selonottovelvollisuuden laajuus ja tehdyn kuntotarkastuksen vaikutus ostajan selonottovelvollisuuteen
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp s. 56).
Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 1/2013, s. 54)
Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön. (Linnainmaa & Palo: Omakotitalon kauppa 2005, s. 76)
Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella – ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffrén, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)
Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)
Ostajien selonottovelvollisuuden laajuus käsiteltävässä tapauksessa
D ja E ovat teettäneet kaupan kohteessa kuntotarkastuksen ennen kauppaa I:n toimesta. Kuntotarkastus on tehty D:n ja E:n aloitteesta, kuntotarkastaja on ollut heidän valitsemansa ja he ovat maksaneet tarkastuksesta aiheutuneet kustannukset. Hovioikeus katsoo siten, että kuntotarkastaja on tässä tapauksessa toiminut ostajien asiantuntijana ennen kauppaa.
E on kertonut, että D ja E olivat vain osittain kiertäneet kuntotarkastajan mukana tarkastusta tehtäessä, koska he olivat keskustelleet sillä aikaa myyjän edustajan B:n kanssa. Heillä ei ole ollut mitään syytä kyseenalaistaa kuntotarkastajan ammattitaitoa. Lisäksi E on kertonut, että hän ja D olivat etsineet nimenomaan remontoitavaa ja entisöitävää kohdetta. D:n ja E:n ajatuksena oli ollut perinnerakentaa eli esimerkiksi säilyttää purueristeet ja vanhat lautalattiat sekä muutoinkin mahdollisimman paljon vanhoja rakenteita.
Kaupan kohteena on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, johon ei ollut tehty rakenteiden teknistä käyttöikää pidentäviä korjauksia lukuun ottamatta katon uusimista vuonna 1985. Talossa ei ollut vuoden 2010 jälkeen asuttu. Kiinteistön myyjinä toimineet kuolinpesän oikeudenomistajat ovat itse muuttaneet talosta pois viimeistään 1970-luvun loppupuolella.
H on kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta. Arvioidessaan ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tässä tapauksessa hovioikeus kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin. Rakennus on jo ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Se oli ollut ennen kaupantekoa asumattomana noin neljä vuotta eikä kaupanteossa myyjän puolelta ole ollut henkilöä, joka olisi kiinteistöllä asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla on ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, on näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut ja ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen on tullut olla tavanomaista tarkastusta huolellisempi ja perusteellisempi.
Ostajan selonottovelvollisuuden osalta selvää on, että ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos hän ei ole selvittänyt kaikkia merkittäviä ominaisuuksia puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa. Hovioikeus katsoo siten, että ostajien käyttäessä asiantuntijaa apunaan kiinteistön ennakkotarkastuksessa ostajat vastaavat lähtökohtaisesti myös käyttämänsä asiantuntijan huolimattomuudesta, mikäli asiantuntija, jonka vastuulle he ovat kiinteistön tarkastamisen uskoneet, ei ole selvittänyt kaikkia sellaisia seikkoja, jotka katsotaan kuuluvan ostajan selonottovelvollisuuden piiriin.
Selonottovelvollisuus alapohjan osalta (virhekohdat 2.1-2.3)
D ja E ovat vedonneet alapohjan virheinä tuulettuvassa alapohjassa olleeseen orgaaniseen jätteeseen, tuulettuvaan alapohjaan jätettyyn perusmaahan, jonka päällä on ollut humuskerros, tuulettuvan alapohjan liian matalaan korkeuteen sekä olohuoneen ja alakerran alapohjan osalta ylärinteeltä tulevaan kosteusrasitukseen. Näiden seurauksena alapohja on mikrobivaurioitunut.
Kuntotarkastusraportissa on tuotu havaintoina esille muun muassa, että "sadevedet ohjautuvat sokkelin viereen, ulkoverhous on osin pahoin lahonnut, sokkelista puuttuu vesieriste, sokkelin vierustan maa-alue ei vietä sokkelista poispäin sekä että salaojat puuttuvat". Kellarin osalta on tuotu esille, että "ulkopuolen sade- ja hulevedet ovat päässeet imeytymään sokkelin läpi aiheuttaen paikallisen mikrobikasvuston kellarin seinään. Perusmuuri on eristämätön, jonka vuoksi kellarissa vallitsee peruskosteus riippuen sade- ja hulevesien kulkeutumisesta rakenteiden läpi. Rakennuksen sokkeli on matala, jonka vuoksi alapohjan kosteusrasituksen pienentäminen sokkelin vesieristyksellä korostuu." Kellarin osalta on annettu korjaussuositukset kosteuden tulon estämiseksi sekä korjaustoimien jälkeen on suositeltu sisäilman tutkimista tai pintanäytettä kellarin seinästä.
Kuntotarkastusraportin havainnoista sekä kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista käy ilmi, että kiinteistöllä maanpinta viettää ja vesi valuu yhdeltä sivulta suoraan rakennusta päin. Ulkoseinän alaosa on ollut vain noin 10 senttimetrin korkeudella maanpinnasta. Ulkolaudoituksen alaosassa on ollut silmin havaittavissa selkeitä kosteus- ja lahovaurioita. Lisäksi kellarissa on todettu silmin havaittava mikrobivaurio. Kellarista on rakenteiden läpi ilmayhteys rakennuksen sisätiloihin. Hovioikeus katsoo, että näiden vauriohavaintojen ja maanpinnan kallistuksen perusteella ostajalla on ollut syytä epäillä vaurioita muuallakin alapohjassa kuin kellarissa.
Kuntotarkastuksesta laaditusta raportista ei ilmene, että kuntotarkastaja olisi tarkastanut alapohjan kuntoa tarkemmin. D ja E ovat kertoneet, että myöskään he eivät ole alapohjaa tarkastaneet.
Alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua. Käynti tarkastusluukuille on ollut esteetön eikä ritilä niiden edessä ole estänyt havaintojen tekemistä alapohjan kunnosta silmämääräisesti tai taskulamppua tai kameraa apuna käyttäen. Tältä osin olosuhteet poikkeavat Turun hovioikeuden 16.5.2008 (nro 1094) antamasta ratkaisusta, jossa katsottiin olevan ilmeistä, että alapohjaa ei ollut voinut tarkastaa näköhavaintoja tekemällä, koska alapohjan tuuletusaukot oli peitetty metallisella pieniruutuisella verkolla, joka oli lisäksi osittain ulkolaudoituksen peittämä. Alapohjan tarkastuksella olisi ollut H:n lausuntoon liitettyjen valokuvien osoittamalla tavalla havaittavissa ryömintätilan korkeus ainakin osittain, siellä oleva orgaaninen jäte, humuspitoinen maa-aines sekä perusmaa, jotka ovat kuntotarkastuksessa esille tuotujen havaintojen lisäksi edesauttaneet alapohjan mikrobivaurion syntymistä. Hovioikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ja havainnoiminen tarkastusluukkujen kautta ei ole ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide.
Näin ollen hovioikeus katsoo, että kaikki kanteen perusteena olevat ja mikrobivaurion aiheuttaneet virheet ovat olleet rakenteita rikkomatta silmin havaittavissa ennen kauppaa. Lisäksi ostajien havaittavissa on ollut ulkoseinän alaosassa näkyviä kosteus- ja lahovaurioita. Näkyvät vauriojäljet ovat yhdessä muiden kiinteistön ympäriltä ja alapohjasta tehtävien havaintojen kanssa muodostaneet erityisen syyn ulottaa tarkastus koskemaan alapohjan kuntoa tarkemmin. Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja menettäneet siten oikeutensa vedota alapohjan virheisiin.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 ei ole ollut kyse ostajan selonottovelvollisuudesta, joten sillä ei ole asiassa merkitystä. Merkitystä ei ole myöskään vastakkaiseen lopputulokseen erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden syntymisen osalta päätyneellä Turun hovioikeuden 8.3.2010 (nro 584) antamalla ratkaisulla, koska kyseisessä tapauksessa kuntotarkastuksessa oli tehty havaintoja vain kosteusvaurioriskiä lisäävistä tekijöistä ja rakennuksen ulkopuolinen kunto oli ollut hyvä.
Selonottovelvollisuus yläpohjan osalta (virhekohdat 2.4 ja 2.5)
Kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista sekä H:n ja F:n kertomuksesta on käynyt ilmi, että sivu-ullakolla on ollut puurakenteissa silmin havaittavia kosteusvauriojälkiä, valumajälkiä ja tummumista. Sivu-ullakolle on ollut esteetön pääsy ja kuntotarkastaja sekä D ja E ovat käyneet sivu-ullakolla ennen kauppaa.
F on kertonut sivu-ullakon vauriojälkien osalta, että ruodelautoina käytettyihin muottilautoihin jää usein valuvaiheessa jälkiä ja että tämä on enempi ominaisuus kuin virhe. Lisäksi kattovasat ovat olleet tummuneet, mutta niissä ei ole ollut homepilkkua. F:n mukaan näiden havaintojen perusteella yläpohjan vauriot eivät ole olleet maallikon pääteltävissä. Jos hän olisi itse toiminut kuntotarkastajana tai asiantuntijana, hän olisi kuitenkin näiden havaintojen perusteella tarkastanut myös yläpohjan. H taas on katsonut, että näiden silmin havaittavien vaurioiden perusteella on ollut pääteltävissä, että yläpohjassa on varmasti vaurioita. H:n kertoman mukaan sivu-ullakolla näkyvät vauriojäljet ja yläpohjan vauriot ovat johtuneet samasta syystä eli puutteellisesta tuuletuksesta.
Ostajat ja kuntotarkastaja eivät ole käyneet yläpohjassa. Kuntotarkastusraporttiin kirjatun tiedon mukaan yläpohjan tarkastaminen rajoittui, koska sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja vesikaton luukulle käyntiä ei todettu turvalliseksi. Todistajista F on kuitenkin käynyt kaupan teon jälkeen yläpohjassa ja hän on päässyt sinne ilman apuvälineitä.
F:n yläpohjasta tekemien havaintojen ja H:n F:n ottamista valokuvista tekemien havaintojen perusteella yläpohjan vauriot ovat olleet yläpohjassa käymällä selvästi silmin havaittavissa. Siten yläpohjan virheet olisi havaittu, mikäli ostajat olisivat tarkastaneet yläpohjan ennen kauppaa.
Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa yläpohja, mikäli sinne pääsee. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa yläpohjaan on ollut katon tarkastusluukun kautta pääsy rakenteita rikkomatta. Mikäli kuntotarkastaja ei ole sääolosuhteiden tai muun syyn vuoksi voinut yläpohjassa käydä, kuntotarkastajan olisi tullut antaa suositus yläpohjan tarkastamisen jatkotoimenpiteistä.
Hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut sivu-ullakon vauriohavaintojen sekä edellä sanotun korostetun selonottovelvollisuuden perusteella varmistua yläpohjan kunnosta tarkastamalla yläpohja, tarvittaessa muun asuntuntijan avustuksella tai tarvittaviksi katsotuin apuvälinein. Näin ollen ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa yläpohjan osalta ja menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan ja sivu-ullakon virheisiin.
Johtopäätökset
Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet siten maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. D:n ja E:n kanne hylätään.
D ja E velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle, B:lle ja C:lle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 12.056 euroa ja hovioikeudessa 6.014 euroa eli yhteensä 18.070 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.
- - - - - - - - - - -
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
hovioikeudenneuvos Tuomo Kurki
hovioikeudenneuvos Aki Rasilainen
hovioikeudenneuvos Lolita Tuomainen
Valmistelija: viskaali Marleena Tuikkala
Ratkaisu on yksimielinen.
Lainvoimaisuustiedot:
Lainvoimainen.